8·31 대책에 이어 3·30 대책이 발표된 지 한달을 맞고 있지만 일부 지역에선 주택가와 전세가 급등세가 이어지는 등 주택시장 불안이 여전하다. 특히 서울 강남을 비롯한 인기 지역과 대형 평형 아파트는 공급이 절대적으로 부족해 공급을 늘리지 않는 한 가격 상승 압력 해소가 불가능한 실정이다.
그러나 정부정책은 이러한 현실과 동떨어져 있는게 사실이다. 정부는 강남 재건축시장을 부동산투기의 온상으로 지목, 메리트를 떨어뜨리기 위해 용적률을 낮추는 등 다양한 규제책을 쓰고 있다. 그러나 강남 재건축시장을 타깃으로 정책을 편다고 해결될 문제가 아니다. 투기자본이 몰리는 건 강남 재건축뿐만 아니라 다른 부동산 시장도 마찬가지이기 때문이다. 지금까지와는 다른 각도로 접근해 볼 필요가 있다는 뜻이다.
가장 대표적인 대안이 용적률 상향 문제다. 정부는 용적률 상향의 단점만을 부각시켜 용적률 하향 정책을 펴고 있으나 용적률 상향을 통해 얻게 되는 효과도 여러 가지가 있다.
첫째, 환경 파괴를 최소화하며 공급을 극대화할 수 있다. 서울시가 현재보다 용적률을 50% 올리면 신도시 6개를 건설하는 효과가 있다는 분석이 있듯, 용적률 상향은 신도시 건설에 따른 환경 파괴를 최소화하면서 공급 효과를 높일 수 있는 좋은 대안이다. 신도시 건설은 공급 효과는 얻을 수 있으나 반드시 환경 파괴를 동반하고 정책의 효과가 중장기에 걸쳐 나타난다. 따라서 환경 파괴를 최소화하면서 단기간 내 공급 효과를 얻으려면 기존 도시의 용적률을 높이는 것이 좋은 대안의 하나다.
둘째, 토지를 효율적으로 이용할 수 있다. 우리나라같이 토지가 부족한 나라에서 용적률 상향과 고층개발은 토지 지상공간을 효율적으로 활용할 수 있는 대표적인 방법이다. 특히, 용적률 상향 등을 통한 고층 수직개발을 유도해 수평적 개발을 억제하고 고층 수직개발로 남는 수평공간은 도로·공원·공공시설 등 공공용지로 활용하는 것이 토지 이용의 효율성을 극대화하는 방법이다.
셋째, 분양가 인하를 유도할 수 있다. 우리나라에서 토지비는 분양가에 영향을 미치는 최대 요인이다. 토지비 상승은 고스란히 분양가에 반영돼 결국 소비자에게 전가된다. 이런 상황에서 용적률 하향은 분양가를 상승시키고 그 부담은 결국 서민들에게 돌아가게 된다. 따라서 용적률 상향을 통해 토지비에 대한 부담을 줄여줘 지금보다 저렴한 가격에 주택을 공급할 수 있게 해야 한다.
최근 ‘쾌적한 주거환경’을 이유로 각 자치단체에서 용적률을 하향시키는 조례가 진행되고 있다. 이는 ‘토지의 활용 가치와 땅값을 떨어뜨려 재산상 피해를 가져오고 낙후지역 개발의 걸림돌로 작용한다’는 지역주민들의 반대와 ‘쾌적한 환경을 위해 불가피하다’는 환경단체의 주장이 대립하는 등 갈등이 고조되고 있다. 그러나 지나친 용적률 하향은 수익성 부족에 따른 민간업자의 사업 참여를 어렵게 해 공급 축소를 가져올 수 있고 이는 공급 부족에 따른 주택가격 급등으로 이어질 수 있다. 또 사업을 하더라도 용적률 감소에 따른 토지비 상승분이 분양받는 서민들에게 전가되기 때문에 결국 피해자는 소비자가 될 것이다.
쾌적한 환경을 위해 용적률을 줄이는 것은 좋지만 이것이 서민들에게 전가돼서는 안된다. 따라서 정부는 협소한 토지의 효율적 이용과 주택 부족에 따른 주택가 급등을 막고 지금보다 저렴한 가격의 주택 공급을 위해 용적률 상향과 같은 새로운 시각의 접근을 통해 합리적인 정책 대안을 모색해야 한다.
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