리츠 등 부동산 간접투자 '알짜 투자처'로 부상

채권·주식형펀드比 수익↑ 취득세 관련 소송 등 숙제

부동산펀드, 리츠 등 부동산 간접투자가 새로운 알짜 투자처로 부상하고 있다.

부동산펀드와 리츠는 최근 수년간 전통 투자자산인 채권형펀드, 주식형펀드 대비 수익도 높다. 하지만 정부와 지자체의 조세 관련 법해석이 엇갈리면서 취득세 관련 세금폭탄 소송이 진행되고 있어 풀어야할 숙제로 남겨졌다.

3일 금융투자업계와 현대경제연구원에 따르면 부동산펀드는 지난 2011년 이후 연평균 수익률 10.6%, 리츠 는 8%대다.

반면 수도권 주택시장은 금융위기 직전 최고점에서 2014년말 기준 가격이 약 8% 하락했다. 전통 투자자산인 채권형펀드와 주식형펀드가 2012년~2014년 연평균 각각 수익률 2.8%, 4.5%에 그쳐 부동산펀드가 투자대안으로 눈길을 끈다.

부동산펀드는 도입 11년만에 31조2900억원 규모(2월 27일 기준)로 성장했다. 리츠는 13년만에 7조원 규모가 됐다. 각각 자본시장법과 상법에 근거하는 부동산펀드와 리츠는 운용방식 등에 차이가 있다.

부동산펀드는 부동산·부동산관련 유가증권에 50% 이상 투자하고, 리츠는 최소70%를 투자한다. 리츠는 발생 수익의 90% 이상을 배당하는 특징이 있다. 리츠 배당수익률은 2013년 9.2% 수준이다.

부동산펀드 투자유형이 초기 고수익·고위험에서 중위험·중수익 형태로 진화하고 있다.

현대경제연구원 박덕배 전문연구위원은 "리츠 및 부동산펀드는 개인이 투자하기 쉽지 않은 상업용 부동산에 주로 투자한다"면서 "최근 해외 상업용 부동산 투자도 확대하고 있다"고 밝혔다.

리츠는 2014년 6월말 기준 오피스 69.1%, 리테일상가 19.1%, 호텔 4.8% 등 상업용부동산에 대부분 투자하고 있다. 부동산펀드도 오피스 투자가 60% 수준이며, 대형 상업용 부동산 임대형이 꾸준히 증가세다.

2014년 해외형 부동산펀드 설정 규모는 2006년 대비 28배 급증하면서 전체 부동산펀드의 28.3%를 차지하고 있다.

해외부문은 최근 3년 수익률 기준 '한화Japan REITs부동산투자신탁 1 리츠' 106.55%(에프앤가이드 2월 25일 기준), '삼성Japan Property부동산투자신탁 REITs' 94.03% 등의 성과가 우수하다.

한편, 성장하는 부동산펀드가 안전행정부와 지자체의 취득세 감면 방침 해석차이로 수익률 하락위기에 처했다.

부동산펀드 운용사들은 투자자를 모아 금융감독원과 사전협의후 부동산을 먼저 매입하고 등록 후 감면된 취득세를 냈다. 그러나 세수 부족에 시달리던 지자체가 부동산 취득시점에 미등록 부동산펀드는 취득세 감면대상이 아니라며 약 1600억원 규모를 추징하고 있다.

이와관련 조세불복심판에 이은 행정소송이 진행되고 있다.

[e-mail] 임광복 기자