"경매상가 보증금 우선변제 범위 확대"

임홍근 의원 법안 발의.. 경매 시장 활성화 기대

상가가 경매로 처분될 때 임차인이 최소한의 보증금을 돌려받는데 걸림돌이 됐던 보증금 우선변제 범위가 대폭 확대될 전망이다.

28일 새정치민주연합 박홍근 의원실에 따르면 상가 경매시 임차인 보증금 우선변제 범위를 확대하는 내용의 '상가건물임대차보호법 일부개정법률안'을 최근 대표발의했다.

■영세상인 10명중 8명 '구멍'

현행 상가건물임대차보호법은 영세상인의 소액 보증금 보호를 위한 우선변제 적용 범위를 서울의 경우 보증금 6500만원 이하일 때 2200만원으로 규정하고 있다. 과밀억제권역은 5500만원 이하에 1900만원, 광역시는 3800만원 이하에 1300만원, 기타 지역은 3000만원 이하에 1000만원이다.

그러나 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 보증금 한도액은 월세까지 포함된 환산보증금이기 때문에 실질적으로 우선변제권을 보장받을 수 있는 영세상인은 소수에 불과하다. 환산보증금은 월세를 보증금 형태로 전환한 것으로, 보증금에 월세의 100배에 해당하는 액수를 합한 금액이다.

가령 보증금 5000만원에 월세 50만원을 내는 임차인의 경우 환산보증금은 5000만원+(50만원×100)으로 1억원이다.

국토교통부 상가건물 임대정보 조사에 따르면 현재 서울에서 우선변제권을 보장받을 수 있는 상가 임차인은 12.7%에 불과하다. 서울지역의 전체 상가 평균 환산보증금은 3억3241만7000원으로, 상가 업주 10명중 8명 이상이 우선변제 대상에서 제외되는 셈이다.

다른 지역도 상황은 크게 다르지 않다. 우선변제 적용 보증금 범위가 3800만원인 대전광역시의 경우 임차조건이 보증금 1000만원에 월세 30만원인 영세 임차인조차 환산보증금이 4000만원(1000만원+30만원×100)이어서 우선변제 혜택을 볼 수 없다. 이번 개정안은 이같은 문제를 해소하기 위한 것으로, 환산보증금이 아닌 월세를 뺀 순수한 보증금만 기준으로 삼아 우선변제권을 확대.보장하자는 것이다.

우선변제권 적용 범위를 대폭 상향한 개정안이 통과되면 서울의 경우 전체 상가의 77.2%가 우선변제권 보호를 받을 수 있는 것으로 기대된다.

■77% 우선변제권 보호

전문가들은 우선변제권 적용범위 확대 추진은 영세 상인 뿐 아니라 전체적인 경매 시장 활성화에 도음이 된다고 본다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 "보증금을 한푼도 보상받지 못하는 세입자들에게 일정 액수의 변제권이 생길 경우 명도 과정이 좀 더 순탄해지고 상가경매 등이 활성활 되는 계기가 될 수 있다"고 말했다.

그는 "상가경매에 참여하는 투자자도 감정가가 오른다거나 낙찰금액에 부담 되는 부분이 없지만 금융권 등 대출과정에서 우선변제권 금액을 리스크로 보고 대출한도를 축소할 가능성은 있다"고 설명했다.

[e-mail] 김현우 기자