[데스크 칼럼] 분양형 호텔 등 수익형 부동산의 함정

"엄마가 친구분들과 주택 홍보관에 놀러갔다가 덜컥 분양형 호텔을 하나 계약했는데 어떻게 하죠. 위치도 수도권 외곽이라 수익을 장담할 수 없는데도 아마 수익률 7%를 보장한다는 말에 속은 거 같아요. 이미 계약금까지 넣어버려서 해약해도 안 돌려준다고 하는데…."

얼마 전 지인 A씨로부터 이 같은 내용의 전화가 걸려왔다. "몇 천만원의 계약금을 떼이더라도 지금 포기하는 게 맞는지, 아니면 회사의 말을 믿고 그냥 투자를 진행하는 게 나은지" 조언을 구하는 것이었다.

지난 수년간 저금리 시대가 지속되면서 수익형 부동산 시장에서 위의 사례처럼 보장할 수 없는 수익률로 투자자를 유혹하는 사례가 계속 늘고 있다. 수익형 부동산은 분양형 호텔을 비롯해 주거형 오피스텔, 도시형 생활주택 등 비교적 소액의 투자금으로 매달 고정적 수익을 얻을 수 있는 상품을 말한다.

우선 수익형 부동산은 투자수익률을 보전해준다는 말을 조심해야 한다. 실제로 A씨의 어머니가 투자한 분양형 호텔은 서해안과 인접한 수도권 외곽지역에 위치해 아무리 긍정적으로 생각해도 호텔 이용객 수요가 많지 않은 곳이었다.

분양 담당자들은 삼성전자가 2~3년 뒤 이주하게 되면 출장자 수요가 많아 충분히 수익률을 채울 수 있다고 주장하지만 투자 후 수년 동안은 공실에 허덕일 게 뻔해 보였다. 이 때문에 시행사에서 앞으로 2년간 7%의 투자수익률을 보전해준다고도 했다. 요즘 같은 저금리 시대에 7%의 수익률을 돌려준다는 것은 분명 매력적인 제안이다. 그러나 수익률을 약정한 시행사가 갑자기 법인을 없애버리면 분양받은 사람은 어떻게 될까. 시행사들은 분양이 끝나면 일반적으로 법인을 없애는 경우가 많다는 점을 명심해야 한다.

분양 홍보관에서 말하는 계약률도 모두 믿으면 안 된다. 아파트는 주택법을 적용받아 금융결제원을 통해 청약을 받도록 의무화돼 있지만 수익형 부동산은 주택법을 적용받지 않는다. 이 때문에 업체가 발표하는 청약률과 계약률에 허수가 낄 가능성이 높다. 오피스텔이나 도시형생활주택 등이 초기 청약에서 수백대 1을 기록했다 하더라도 실제 계약률을 못 채우고 수개월째 분양을 진행하는 것은 바로 이 때문이다. 그러나 업체들은 며칠 전 나온 계약해지분이 있다고 말하거나 미계약물량이 다 나가고 이제 몇 개 안 남았다는 방식으로 투자자들이 몸 달아 하게도 한다.

수익형 부동산은 취득세도 일반주택과 다르다는 것을 알아야 한다. 6억원 이하 주택의 경우 매매가격의 1.1%로 낮지만 오피스텔 등 수익형 부동산은 4.6%를 부담해야 한다. 초기비용이 많이 들어가기 때문에 실제 투자금액은 예상했던 것보다 훨씬 높아질 수도 있다. 또 보유기간에는 소득세와 부가가치세, 관리비를 내야 해 자칫 배보다 배꼽이 더 클 수도 있다.

과장광고 여부도 잘 따져봐야 한다.

도심 역세권이라 하더라도 실제 가보면 걸어서 이용하기는 너무 먼 거리에 위치한 경우도 많다. 특히 직선거리는 지도를 펼쳐놓고 직선으로 연결한 것이므로 특히 조심해야 한다.

이 같은 수익형 부동산 상품이 봇물을 이루는 것은 무엇보다 저금리 영향이 가장 크다. 그러나 정부도 수익형 부동산시장이 이처럼 혼탁해지고 있다면 이제 감시의 눈을 부릅떠야 하지 않을까.

[e-mail] 김관웅 건설부동산부장