[신년기획 인구절벽 위기 이렇게 극복하자](1부-3)집 살 사람이 줄어든다

소득 끊긴 은퇴자들 집팔아 현금화 나서면 집값 추락
노년층 자산 80%가 부동산
핵심 주택 구매층 줄고 1~2인 가구 폭발적 증가로 부동산 시장 침체 경고

"한국은 2018년부터 인구절벽 문제를 맞이하게 될 것이다. 이는 부동산 시장에서는 본격적으로 매입하는 연령층이 줄어드는 것을 의미한다." 해리 덴트 저서 '인구절벽' 중에서

"부동산 핵심 수요층인 35~59세의 자산축적연령인구가 2018년 이후 감소함에 따라 부동산 시장의 수급 불균형이 발생하고 가격 하락 압력이 커질 수 있다." 한국은행 금융안정보고서

고령화와 저출산으로 인한 인구절벽 위기감이 부동산 시장 전망의 최대 변수로 작용할 전망이다.

5일 한국은행에 따르면 우리나라의 신규 주택구매 수요는 2018년 이후 급격히 감소하는 한편 고령화에 따른 부채정리(디레버리징)는 다른 선진국보다 빠르게 진행될 예정이다. 이처럼 인구절벽 사태가 부동산 시장 침체의 기폭제로 작용할 것이란 비관론과 새로운 주거수요 등장에 따른 주택시장의 재조정이라는 낙관론이 맞서는 형국이다.

그럼에도 당장 가계부채 확대와 저출산·고령화에 따른 주거환경 변화가 급물살을 탈 것이란 관측이 현실로 다가오는 형국이다.

■2018년 이후 집 살 사람 감소

노령층이 늘고 30대에서 50대의 주요 소비층이 급격히 줄어드는 인구절벽은 부동산 시장에서 주택을 살 사람이 없어진다는 뜻이다. 실제 통계청 자료를 봐도 45~49세 인구는 2018년 436만2000명으로 정점을 찍고 이듬해부터 감소한다. 만 15~64세의 생산가능인구는 올해 3703만9000명에서 2060년이면 2186만5000명으로 계속 줄어든다.

소득이 있는 구매층이 줄어드는 것만으로도 부동산 시장에 악재이지만 인구통계학적 측면에서 볼 때 문제는 더 커진다. 65세 이상 고령화 인구가 폭발적으로 증가하는 불과 5년 후는 단순히 주택 수요 감소만 나타나는 것이 아니기 때문이다.

현재 집을 보유하고 있는 50~60대가 은퇴 후 소득이 끊긴 상황에서 실물자산(집)을 처분해 부채를 줄이는 디레버리징에 나서면 부동산 가격 하락 압박은 더 거세지게 된다. 한은에 따르면 현재 55~74세 가구의 실물자산 비중은 약 80%로 미국을 크게 상회한다. 하지만 금융자산 대비 금융부채 비율은 미국보다 2~3배 높다. 이들 가구가 보유한 금융부채 규모는 전체 금융부채의 44.8%에 달한다. 결국 실물자산(부동산) 취득을 위한 부채인 셈이다.

이들 연령대가 부채를 정리하기 위해 집을 처분하는 상황이 오면 부동산시장에 대단히 큰 충격이 될 수밖에 없다. 금융당국은 그 시기가 전반적인 부동산 수요 감소가 시작되는 2018년 이후부터 본격화될 것으로 내다보고 있다.

■베이비부머 매도 릴레이땐 '악몽'

이범호 한국은행 금융안전국 안정분석팀장은 "2018년은 자산축적연령인구가 처음으로 마이너스로 돌아서는 해이고, 2020년도에 가면 인구 수급상 핵심 주택 구매층 감소와 베이비붐 세대의 은퇴가 겹치며 심화될 우려가 있어 주택시장에서 집값 하락의 부담요인이 점점 커질 것으로 본다"며 "특히 주택 규모 면에서는 은퇴세대가 큰 규모의 집을 처분하고 작은 집으로 이주해 차액을 현금화하는 시도가 늘 경우 현재의 국민주택규모(전용 85㎡) 이상 아파트들은 가격하락의 직격탄을 맞을 수 있다"고 경고했다.

실제 부동산 시장에서는 이미 고령화와 소가족화에 따라 1~2인가구가 폭발적으로 늘어나며 주택공급 유형이 작은 평형대 공급을 늘리는 방향으로 변하고 있다.

통계청이 발표한 2035년까지의 장래가구추계를 봐도 1인가구는 2010년 415만3000가구에서 2035년에는 762만8000가구로, 2인가구는 같은 기간 420만2000가구에서 759만9000가구로 늘어난다. 반면 3인가구 이상은 지속적으로 줄어든다.

인구절벽이 부동산 위기를 부를 것이라는 경고는 부동산 시장 외에도 여기저기서 터져나온다.

신한금융그룹은 지난해 6월 '신한리뷰'를 통해 한국 경제가 2018년 이후 인구절벽의 타격을 받을 것으로 전망했다. 일본과 한국의 소비가 정점을 보이는 나이는 평균 47세인데 한국의 베이비붐 세대가 일본보다 정확히 22년 후이기 때문에 일본 경제가 1997년부터 장기 하락세를 보인 것을 감안하면 한국도 2018년이 장기하락의 변곡점이 될 수 있다는 의미다.

신한은 인구절벽으로 한국 경제에 가장 먼저 타격을 받는 부문은 부동산 시장이라며 인구절벽을 맞이한 국가들의 부동산 시장은 향후 수십년간 신규 주택매수자보다 주택매도자(사망자)가 더 많았다고 경고했다.

신한은 이와 관련, "지난해 1·4분기 중 가구당 월평균 소득은 전년 동기 대비 2.6% 증가했지만 지출은 0.2% 증가에 그쳤다"며 "한국 경제는 내수 경제가 인구 정점인 2018년에 다다르기 전인데도 내리막길을 걷고 있다"고 진단했다.

■"다양한 주택 수요 발생도 고려"

반면 인구절벽이 당장 주택경기를 위축시키지는 못할 것이라는 의견도 있다.

이들은 생산가능인구 감소가 주택 수요를 위축시키는 것이 논리적으로 맞는 것처럼 보이지만 미래의 다양한 주택수요 환경을 모두 설명하지는 못한다고 말한다.

김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "인구절벽에 따른 주택 수요를 예측할 때 늘어난 삶의 기간도 고려해야 한다. 요즘은 과거 가족 단위 거주와는 달리 노년층이나 20대 자녀 등도 독립적 주거환경을 선호하기 때문에 가구수 증가는 계속될 가능성이 크다"며 "또한 "일부 선진국처럼 월세시대를 맞아 법적 소유가 아닌 임대공간으로서의 수요, 귀농 등에 따른 다지역 거주 등 다양한 주거 트렌드가 있기 때문에 적어도 2037년까지는 가구수가 증가한다"고 말했다.

김 실장은 "또한 앞으로 기존 아파트의 경우 30년을 넘어서며 멸실이 일어나는 가구가 증가하기 때문에 주택 공급 축소는 불가피하지만 인구절벽으로 인한 재앙이 올 것이라고 확대해석하는 것은 바람직하지 못하다"고 덧붙였다.

[e-mail] 김현우 기자