DSR·전월세상한제, 전셋값 급등 부를수도

DSR 도입땐 대출 더 어려워 전세 수요 늘어나 가격도 ↑
임차인 보호 위한 정책에도 전세가격 단기 급등 가능성

총체적상환능력비율(DSR)과 전월세상한제가 시행될 경우 전셋값 급등을 부를 수 있다는 우려가 높아지고 있다. 부동산 시장 안정을 위해 도입하는 제도가 오히려 혼란을 부추길 수 있다는 얘기다.

■DSR 도입으로 전세 몰리나

19일 부동산업계에 따르면 대출 심사 때 총부채상환비율(DTI) 대신 DSR을 적용하는 방안이 당초 예정된 2019년 보다 빨라지고 있다. DSR은 갚아야 하는 돈을 연간 소득으로 나눈 비율이다. DTI는 다른 대출의 이자 상환 추정액을 보지만 DSR은 원리금 등 대출자가 한 해 동안 실제로 얼마나 갚아야 하는지를 기준으로 상환 능력을 산정한다. 모든 대출의 원리금을 따져 대출 한도와 금리를 정하는 만큼 대출을 받기가 전보다 까다로워질 전망이다.

전문가들은 DSR이 적용될 경우 실수요자의 주택구입이 점점 어려워져 매매수요가 일정 부분 전세로 넘어갈 것으로 예상한다.

강여정 한국감정원 주택통계부 부장은 "DSR이 도입되면 집을 구입하는 자금의 확보가 어렵기 때문에 전세를 유지하는 사람들이 있을 것"이라면서 "전세 수요가 늘어나니까 전세 가격이 올라갈 여지도 있다"라고 말했다.

■전월세상한제, 단기적 전세난 심화될 수도

문재인 대통령의 서민주거안정 공약 중 하나인 전월세상한제는 재계약시 전월세 보증금 인상률을 일정 수준 이하로 묶어두는 제도다. 임대차 계약갱신청구권은 현재 임대인(집주인)에게 있는 계약갱신 권리를 임차인(세입자)에게도 부여해 세입자가 원하면 기존 임대계약을 한 두 차례 추가 연장할 수 있도록 하는 방안이다. 치솟은 전월셋값 급등으로 전세난민이 늘고, 주거불안이 커지는 현실을 타개하기 위한 방책이다.

그러나 전문가들은 재산권 침해 논란과 함께 전셋값을 단기 급등시킬 수 있다고 우려하고 있다. 특히 서울지역의 경우 재건축 이주수요가 늘어나는 상황에서 공급은 제한적이라 전세난민이 급격히 늘어날 수 있다.

과거 전세계약 기간을 1년에서 2년으로 연장한 1989년 당시 전국 주택의 전셋값은 17%나 급등한 바 있다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 "전월세상한제와 계약갱신청구권으로 향후 전셋값이 하락할 것으로 예상되기 때문에 집 주인들이 재산상 불이익을 보전하려고 미리 전세가격을 올려버릴 수 있다"면서 "과거 주택임대차 보호법이 1년에서 2년으로 연장됐을 때도 전세가격이 많이 올랐다"고 설명했다.

그는 이어 "전세가 월세로 전환되는 경우도 많아질 것"이라면서 "후유증이 크기 때문에 여러가지 부작용을 최소화 할 수 있는 단계적 접근법을 찾아 조심스럽게 도입해야한다"고 말했다.

[e-mail] 김아름 기자