재건축 초과이익환수제 예정대로 내년 부활?

재건축으로 얻은 이익을 부담금으로 내는 제도
정책 주도 김수현 수석, 김현미 국토부장관 내정에 촉각
부활땐 재건축 중단으로 인한 주택공급 부족 우려

새 정부 국토교통부 장관에 김현미 더불어민주당 의원이 내정된 가운데 올해 말 유예 기간이 종료되는 재건축 초과이익 환수제 향방에 시선이 다시 쏠리고 있다. 대선 기간 동안 다른 이슈에 밀려 비교적 논의가 없었지만 부동산 안정화를 위한 규제 카드로 사용될 가능성이 높기 때문이다. 하지만 업계에서는 재건축초과이익환수제가 예정대로 내년부터 부활할 경우 재건축 사업 중단으로 인한 향후 서울시 주택 공급 부족이 심화될 것으로 우려하고 있다. 또 재산권 침해와 이중과제 가능성 등 제도 자체가 지닌 맹점도 있다는 분석이다.

■재건축 초과이익 환수제 부활 임박? 시장 주목

5월 31일 업계에 따르면 지난 2006년 발표된 이후 10년이나 시행되지 않고 유예기간을 거쳐온 재건축 초과이익 환수제가 내년에 부활할 것인지를 놓고 시장이 예의주시하고 있다. 5월 30일 국토부 장관 내정자가 발표되며 새 정부의 정책 방향이 가닥을 잡아가고 있기 때문이다.

게다가 노무현정부 주택정책을 책임져온 당시 김수현 교수가 청와대 사회수석으로 컴백하며 본인이 만든 정책을 본격 도입하지 않겠냐는 예상이 나온다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 그 이상 부분에 대해 최고 50%를 부담금으로 내게 하는 제도다. 하지만 시장 침체 등을 이유로 지난 2012년과 2014년 두차례 제도 시행이 유예됐고, 내년부터 부활할 예정이다.

재건축단지의 경우 유예기간 내 관리처분인가까지 마쳐야 초과이익 부담금을 피할 수 있기 때문에 올 들어 강남권 재건축 단지의 사업 진행에 속도가 붙은 상황이다. 다만, 과거 두차례나 유예된 전적이 있고 물리적 시간이 부족한 지역을 중심으로 유예의 재연장을 기대하는 분위기도 있다.

대표 재건축 대상 단지인 서울 강남구 압구정동 현대아파트 인근 D공인 관계자는 "초과이익환수제가 내년에도 부활할지 여부는 불확실한 것 아니냐. 아직 국회에서도 손 놓고 있다"면서 투자를 권유했다.

대치동 은마아파트 인근 J공인 관계자도 "초과이익 환수제가 시행되면 은마는 피할 수 없기 때문에 부담스러운 사람들에게는 개포주공1, 4단지를 추천하고 있다"면서 "지난달까지는 둔촌주공으로도 많이 가서 4월에만 150건쯤 거래했다"고 말했다. 초과이익 환수에 적용 여부에 따라 희비가 극명하게 갈린 것이다.

■제도 자체 맹점 많고 기존 아파트값 폭등 등 부작용 우려

업계 및 전문가들은 재건축 초과이익 환수제의 제도 자체가 가진 맹점을 지적하고 있다.

우선 개인의 재산권을 침해할 여지가 많다는 점이다. 재건축 부담금 납부자는 준공 시점의 조합원이다. 조합설립추진위원회 설립 승인일부터 준공인가까지의 초과이익이 부과 대상이다. 이렇게 되면 준공 전 주택을 판 조합원은 부담금을 내지 않는다. 전체 사업기간의 이득을 준공시점 소유자가 전부 부담하는 불공정 과세가 되는 것이다.

아울러 취득세, 재산세 및 양도세 등의 세율이나 과세기준 조정 등을 통해 충분히 상승한 집값에 대한 세금 부과가 가능한데도 또 제도를 적용하는 것은 이중과세 효과도 있다는 지적이다. 더 큰 문제는 제도가 시행된 이후 시장의 변화다.

과거 제도 유예 등을 경험했기 때문에 재건축 단지들이 사업을 '올스톱'하고 상황 변화를 기다릴 가능성이 높기 때문이다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "당장 내년부터 재건축 사업이 중단되면 대략 5년 뒤부터 서울 지역의 공급 부족이 더 심화될 수 있다"고 분석했다.

그에 따르면 박근혜정부에서 대규모 신도시 개발을 중단한 상황에서 참여정부 시절 만든 2기 신도시와 이명박정부의 보금자리 주택 사업 등의 공급이 거의 끝나가는 시점에서 재건축마저 중단되면 주택 공급이 부족한 상황을 맞게 된다는 것이다

박 전문위원은 "이미 재건축을 마친 서울 도심의 새 아파트의 희소성이 더욱 높아지면서 가격이 폭등할 것"이라면서 "재개발은 민간주도 사업이기 때문에 신도시 개발 등과 같이 입주 물량 예측이 쉽지 않다는 점에서 수급불균형이 더 쉽게 발생할 수 있다는 점을 반드시 유념해야 한다"고 덧붙였다.

[e-mail] 정상희 기자