[100세 시대의 부동산 재테크] 투기수요 싹 걷혀… 실수요자에겐 내 집 마련 찬스

청약조정 오히려 당첨확률 높여.. 6.19 대책 투자수요 차단에 초점 분양권 돌리기 막아 청약서 유리
강남.뉴타운.신도시 중소형 대세.. 서울.수도권 하반기에만 3만여가구미사강변.다산신도시 등 수요 탄탄
과열지역 피하고 대출은 줄여야.. 금리 인상 전망따라 대출금 축소.. 급등한 서울재건축.부산 등 피해야
서울.수도권 하반기에만 3만여가구미사강변.다산신도시 등 수요 탄탄

새 정부의 6.19 부동산규제, 주택대출 제한, 미국 금리인상 등 주택시장이 내외풍에 시달리면서 실수요자들의 내집 마련 전략이 복잡해지고 있다. 하지만 전문가들은 이렇게 주택시장이 복잡하게 흘러갈수록 가계자산과 대출 가능 규모를 살펴 원하는 입지를 찾고 자금조달을 잘해야 위험을 최소화할 수 있다고 조언하고 있다.

22일 전문가들은 하반기 내집 마련 전략으로 실수요자 선호도가 높은 신규 주택 분양시장에 관심을 기울이라고 했다. 또 1~2인가구 확대로 대형 주택보다는 중소형 주택이 유망하다고 했다.

■중소형 신규 아파트 청약 유망

신규 주택 청약은 서울 강남권뿐 아니라 개발 호재가 많은 강북권 뉴타운도 기대감이 있다고 조언했다. 수도권 택지지구의 경우 미사강변도시, 다산신도시는 수요도 탄탄하다는 평가다.

반면 기존 주택시장은 서울, 부산 등 국지적 단기급등 지역은 조심해야 한다는 조언이다. 또 미국 금리인상으로 국내 대출금리 상승 가능성이 커져 대출액도 과거보다는 줄여야 한다고 했다.

새 정부가 내놓은 6.19 부동산대책은 투자수요 차단에 초점이 맞춰져 실수요자의 기회는 커지고 있다. 정부는 6.19 부동산대책에서 기존 강남4구 외에 서울 21개구를 청약 조정대상지역으로 선정해 투기 수요를 막기로 했다. 청약 당첨 후 시세차익을 위해 분양권을 팔고 빠져나오는 투자는 어렵게 된 것이다. 이같이 청약 투자수요가 줄면 실수요자의 당첨 확률은 높아질 전망이다.

김은진 부동산114 팀장은 "새 정부 부동산 규제가 투기수요 차단에 맞춰지면서 실수요자에게 기회"라며 "대출규제 등에 따라 자금조달 계획을 잘 갖춘 실수요자는 좋은 지역에 당첨될 확률이 높아질 수 있다"고 말했다. 올해 하반기 분양물량은 서울지역 2만가구, 인천.경기 수도권 1만1500가구 이상이 쏟아진다.

양지영 리얼투데이 리서치센터장은 "과거에도 금융위기 이후 전반적인 부동산시장이 부진했지만 국지적으로 판교 등 주요 청약지역은 호전되는 양상을 보였다"며 "입지, 분양가격 등 메리트가 있는 곳은 관심있게 볼 필요가 있다"고 말했다.

■기존 아파트 단기급등 지역 주의를

전문가들은 기존 아파트의 경우 서울, 부산 등 국지적 과열현상이 재현되는 단기급등 지역은 조심해야 한다고 조언했다.

올해 서울 아파트 가격은 거시경제 여건 개선 등으로 상승폭이 크게 확대됐다. 5월 5주 및 6월 1주 주간 상승률은 0.28%로 2009년 8월 이후 가장 높은 수준이다.

재건축주택이 밀집된 강남4구(강남.서초.송파.강동)와 함께 양천구 목동, 영등포구 여의도 등이 가격상승을 주도했다. 또 도심 내 입지가 양호한 마포, 용산 등의 상승률도 높은 수준이다. 이 같은 지역은 향후 조정 가능성으로 투자 수요는 숨고르기가 진행될 것이란 전망이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 "기존 주택시장은 향후 분양, 입주물량 리스크로 조정될 가능성이 있어 급하게 서두를 필요가 없다"며 "지금은 가격 상승 기대보다 리스크가 커 보인다"고 말했다.

기존 집값 단기급등 지역은 조정을 거칠 전망이어서 매도자 우위 시장에서 매수자 우위 시장으로 시장분위기가 바뀔 때 매수를 노리라는 분석이다.

김 팀장은 "서울 강남4구, 마포, 목동 등 단기상승 지역은 향후 조정 가능성이 있다"며 "가격이 조정을 받아 매수자 우위 시장이 되면 협상력이 좋아져 좀 더 저렴하게 주택을 구입할 수 있다"고 말했다.

금리인상 시기를 맞아 주택대출 비중도 낮춰야 한다는 조언이다. 6.19 부동산 규제로 서울, 부산 등 조정대상지역의 주택담보인정비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50%로 강화됐다.

박 수석위원은 "서울 아파트 평균이 6억원인데 LTV 50%만 받아도 현재 월 이자가 80만~100만원에 달한다"며 "금리상승 시 일반 가계는 부담이 커질 수 있으니 조심해야 한다"고 강조했다.

[e-mail] 임광복 기자