[윤중로] 오피스텔 투자 제대로 따져보셨나요

최근 부동산시장이 정말 뜨겁다. 서울은 물론 수도권 지역마다 견본주택을 열기도 전에 긴 줄이 생기는 것은 이제 흔한 풍경이 됐다. 요즘 자주 연락하는 사이가 아닌 분들에게서 가끔 전화가 온다. 그동안 궁금했던 근황을 들을 수 있고 안부를 물을 수 있어 좋다. 하지만 대화 중 빠지지 않는 주제가 있다. 부동산이다.

"김 부장님, 그나저나 요즘 오피스텔을 하나 분양 받으면 어떨까요. 저희 집사람이 얼마 전 00에 있는 오피스텔 견본주택에 가봤다는데 평면도 잘나오고 가격도 아파트보다 싸다고 분양받자고 하는데…. 소액으로 투자해도 괜찮겠죠?"

참 부담스러운 질문이다. 아파트보다 저렴한 오피스텔이라고는 하지만 한 채에 수억원이나 하는 상품이다. 하지만 내 답변은 한결같다. "오피스텔은 직접 들어가서 살게 아니라면, 투자하기 전에 한발 뒤로 물러서서 다시 꼼꼼히 확인해보세요."

정부가 지난달 내놓은 6.19 부동산 대책이 아파트 청약과열을 식히는 데 초점이 맞춰지면서 오피스텔시장에서 풍선효과가 나타나고 있다. 청약통장도 필요없고, 무제한 전매가 가능하고, 비교적 소액으로도 투자가 가능하다는 장점 때문에 투자자들이 대거 몰리고 있다. 얼마 전 경기 하남시에서 분양된 한 오피스텔은 청약경쟁률이 46대 1, 광교에서는 86대 1이 나왔다고 한다. 물론 주택청약법 적용을 받지 않기 때문에 이 또한 정확한 청약률이라 신뢰할 수는 없지만 어쨌든 오피스텔 투자 열풍이 부는 것은 확실하다. 하지만 오피스텔 소액 투자에 나서는 사람들이라면 최소한 몇가지 중요한 사항만이라도 알고 있어야 한다. 우선 오피스텔은 취득세가 4.6%로 아파트보다 최대 4배 이상 비싸다. 예를 들어 분양가가 3억원이라면 아파트는 취득세가 330만원이지만 오피스텔은 1380만원에 달한다.

오피스텔은 아파트보다 분양가가 저렴하다고 현혹하는 경우가 많다. 투자자들이 가장 잘 속는 부분이다. 전용면적으로 표기해 분양하는 아파트는 실제 주거면적이 발코니 확장 등으로 인해 거의 공급면적 수준까지 늘어난다. 반면 오피스텔의 경우 발코니 자체가 없기 때문에 제시한 전용면적이 사실상 주거면적이 된다. 실제로 아파트는 85㎡, 오피스텔은 59㎡로 대비해 계산해야 정확한 비교가 가능하다는 얘기다.

오피스텔의 공급과잉도 생각해야 한다. 오피스텔은 불과 2012년까지만 해도 한해 5000실 미만이 공급됐었다. 그러나 2013년부터는 해마다 공급량이 1만5000실 안팎에 달한다. 이는 도시형생활주택은 제외한 수치다. 오피스텔은 관리비도 일반 아파트보다 50% 정도 더 나온다.

그리고 가장 중요한 것은 건설사들이 제시하는 청약률을 믿지 말라는 것이다. 얼마 전 9만여명이 몰리며 초기 입주권 프리미엄이 수천만원에 달했던 한 오피스텔은 최근 입주권 프리미엄이 '제로'까지 떨어졌다는 얘기도 들린다.

오피스텔 분양대행을 하는 한 지인이 이런 말을 했다. "오피스텔을 분양하는 견본주택에 가보면 사람들이 여기저기 몰려 상담을 받고 있잖아요. 그러나 실제 방문객은 견본주택 문을 연 사람 한 사람 뿐이에요."
[e-mail] 김관웅 건설부동산부장