[이슈 분석]

8·2 부동산대책, 시장과열 잠재울 수 있을까

규제가 공급까지 발목 잡아 장기적으론 집값상승 부채질
청약·금융·세제 '종합규제' 추가 대책 가능성도 내비쳐 
단기적으론 조정 되겠지만 수요-공급 미스매치 커져 
시장은 "공급확대가 우선"


유례없는 역대급 규제로 판단되는 8.2 부동산 대책이 주택시장을 잡을 수 있을까. 정부는 다주택자.갭투자(전세 끼고 매수) 등을 차단하겠다며 강력한 수요억제책을 내놓고 있다. 하지만 시장에선 서울 등 주요지역 공급부족으로 수요와 공급의 미스매치가 커진다고 맞서고 있다. 야권에선 실패한 '노무현정부 부동산정책 시즌2'라며 반발하고 있다.

3일 관련 부처와 업계에 따르면 8.2 대책은 예상보다 강도가 센 '종합규제세트'로 단기적 충격이 예상되지만 장기적으론 오르는 집값을 잡기엔 한계가 있다는 지적이다. 정부는 다주택자 등 투자수요억제책을 강화하고 시장은 공급확대가 우선이라고 맞서고 있다.

우선 정부는 8.2 대책에서 쓸 수 있는 금융, 세제, 청약제도, 재건축.재개발 규제 등 정책을 대거 쏟아냈다.

참여정부 청와대 비서관을 역임한 김수현 청와대 사회수석은 이날 브리핑에서 "참여정부가 시행착오를 거치며 쌓은 부동산 정책을 (8.2 대책에서) 일시에 시행했다"며 "전 세계적 양적완화와 유동성 규모로 볼 때 우리도 상당한 위기요인이 될 수 있다고 판단했다"고 말했다.

정부는 6.19 대책에 이어 이번 8.2 대책에서도 추가 규제 가능성을 언급했다. 그만큼 단번에 오르는 집값을 잡기가 어렵다는 방증이기도 하다. 정부의 추가 규제 선택지로 보유세 인상, 전월세상한제, 계약갱신청구권, 후분양제, 분양가상한제 등 카드가 남아 있다.

하지만 시장 전문가들은 공급대책이 빠져 있다고 입을 모은다.

내년 부활이 확정된 재건축 초과이익환수제와 재개발·재건축 규제 강화 등이 서울지역 주택공급을 위축시킨다는 것이다. 초과이익환수제가 적용되면 재건축추진위원회 설립부터 준공 때까지 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 최고 50% 부담금을 내야 한다. 조합원들의 반대가 커지면 내년부터 재건축이 사실상 중단될 수밖에 없다. 택지가 없는 서울에서 재건축이 막히면 향후 공급이 끊기게 된다.

전문가들은 서울지역에 양질의 주택이 공급돼야 한다고 주장하고 있다. 서울 주택은 363만가구(국토교통부 2015년 기준)다. 주택보급률은 96%로 높다. 하지만 이 중 노후화된 재건축·재개발은 32만가구로 추산된다. 빈집도 8만여가구다. 또 선호도가 높은 아파트는 163만가구(45.0%) 수준이다.


한 부동산 전문가는 "낡은 주택을 아파트 등 양질의 주택으로 바꿔줘야 하는데 재건축·재개발이 막히면 서울에서 주택을 공급할 방법이 마땅치 않다"며 "서울 재건축·재개발 물량이 끊기고 위성도시도 (공급이) 없는 상황이 이어지면 수년 후 오히려 집값이 급등할 수 있다"고 말했다.

재개발·재건축 규제가 강화된 것도 공급을 위축시키는 요인이 되고 있다. 김덕례 주택산업연구원 실장은 "재건축·재개발 규제로 수익성이 하락하면 정비사업이 위축될 수밖에 없다"며 "서울시는 개발방식, 택지 확보 등 주택공급방식을 고민할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
true@fnnews.com 김아름 임광복 기자
lkbms@fnnews.com 임광복 김아름 기자