[차장칼럼] 부동산대책과 학습효과

주택시장을 충격에 빠트린 '8.2 부동산대책'이 발표된 지 1주일이 지났다. 다주택자 양도소득세 중과, 투기과열지구.투기지역 지정, 주택담보인정비율(LTV).총부채상환비율(DTI) 축소, 청약가점제 확대 등 부동산시장과 관련해 현실적으로 실행가능한 규제가 총동원된 풀 패키지 대책이 나왔다.

최근에 발표됐던 정책들이 소리만 요란했던 것과 비교하면 이번 대책은 많이 달랐다. 사실 지난해 11.3 대책과 지난 6월에 나온 6.19 대책은 시장에서 예상했던 수준에 미치지 못했다. 11.3 대책은 1개월 남짓, 6.19 대책은 2주 정도 작용했다는 게 일반적인 평가다.

하지만 이번 대책은 이전과 다른 방식으로 시장에 충격을 줬다.

투기과열지구 지정과 청약제도 개편은 시장에서 예상을 했던 카드였다. 하지만 여기에 투기지역 지정과 양도세 중과 등 의외의 카드가 더해지며 시장이 즉각 반응했다. 어느 정도 강하게 나올 것이라고 예상했지만 그것을 훨씬 넘어선 강도의 대책이었기 때문에 더 충격이 크게 나타나고 있다. 시장의 '학습효과'를 넘어서야 정책이 먹힌다는 방증이다.

참여정부 당시의 집값 급등을 예로 들며 이번 대책 역시 오래가지 못할 것이라고 말하는 사람들도 많다. 중개업소 관계자들 중 상당수가 이런 논리다. "이번 대책을 무섭게 얘기하지만 한꺼번에 나왔을 뿐 모두 참여정부 때 있던 규제들이다" "그 당시에도 하나씩 발표될 때마다 잠깐 조정이 있었을 뿐 집값은 더 올랐다." 이른바 부동산시장에서 얘기하는 참여정부 학습효과의 실체다.

하지만 이미 10년이 지난 과거의 사례를 지금과 동일하게 해석하는 것이 맞느냐고 묻고 싶다. 나라 전체가 경제의 저성장을 해결하기 위해 고민하고 가계부채는 해외에서도 경고를 할 정도다. 특히 앞으로는 지금까지 겪지 못했던 금리인상 시대를 맞게 된다.

새 정부 출범 3개월 만에 참여정부 당시에 도입했던 부동산대책의 상당수가 나와버렸다는 점도 변수다. 앞으로 참여정부 당시에 경험하지 못했던 대책들이 나올 가능성이 높다는 얘기다. 무작정 학습효과만 들먹이는 것은 무책임하다는 말밖에 나오지 않는다.

8.2 대책 이후에도 집값이 잡히지 않으면 보유세 인상카드를 들고 나올 것이라는 게 일반적인 예측이다. 실제로 내년 4월부터 양도세 중과가 적용되는 것은 중요한 포인트다. 그때까지 다주택자들이 임대사업자 등록이나 보유주택을 팔지 않으면 보유세 인상이 검토될 가능성도 크다.

정부가 내놓을 다음 카드가 무엇이 될지는 모르겠지만 단순히 '올 것이 왔다' 정도라면 큰 효과를 발휘할 것이라고 생각되진 않는다. 그 정도는 시장이 말하는 학습효과의 범위 안이다.

참여자들도 정부도 학습효과를 다시 공부해야 할 때다.

[e-mail] 김병덕 건설부동산부