강남3구 아파트 점점 낡아간다.. 20년이상이 53%

정부 잇단 규제 강화로 재건축.재개발은 지연
신축단지 희소성 더 높아져 수백대 1 청약열풍 계속

서울 핵심 주거지역인 강남3구(강남.서초.송파) 주택 노후화가 심각해지고 있다. 강남3구에서 20년 이상 노후된 아파트 비중이 절반을 넘어선 것이다.

1970~1980년대 본격 개발된 강남지역 주거지가 노후화되면서 재개발·재건축 대상 단지가 늘고 있다. 하지만 정부 규제 등으로 강남권 도시정비사업이 지연될 경우 신축단지의 희소가치가 높아지고 청약열풍이 이어질 전망이다.

■강남권 노후아파트 비중 높아

15일 업계와 통계청 등에 따르면 강남3구 전체 아파트 33만4896가구 중 20년 이상 노후된 것은 17만6654가구(2015년 기준 52.7%)로 나타났다.

이는 서울시 평균치보다 17.2%포인트 높다.

서울 전체 아파트(163만6896가구) 중 20년 이상은 58만1714가구(35.5%)다.

전국과 비교해도 19.5%포인트 높다. 전국 아파트 980만6062가구 중 20년 이상은 326만5374가구(33.2%)다.

2015년 도시및주거환경정비법이 개정되면서 재건축 연한이 최장 40년에서 30년으로 단축돼 노후주택에 대한 인식도 달라졌다.

업계 관계자는 "재건축 추진위원회 설립부터 개발이 완료되기까지 보통 10년 이상 걸리는 점을 감안하면 준공 20년 된 아파트는 재건축을 준비할 단계"라며 "재건축 초과이익환수제 부활 및 규제 강화 등으로 재건축사업이 지연되면 노후주택은 늘어날 수밖에 없다"고 말했다.

강남3구를 구별로 살펴보면 강남구는 전체 아파트 13만3127가구 중 20년 이상이 7만3003가구(54.8%)다. 이어 송파구 11만1685가구 중 6만742가구(54.3%), 서초구 9만84가구 중 3만6952가구(41.0%)다.

■정부규제 등으로 신축단지 희소가치↑

정부 및 서울시 규제 강화, 조합 갈등 등으로 강남권 재건축·재개발이 지연되면서 노후된 주택이 늘고 있다.

압구정 현대아파트, 은마아파트 등 강남권 주요단지들이 초과이익환수제, 서울시의 35층 규제 등으로 지연되는 것이 대표적이다.

전문가들은 입지.교육.인프라 등이 뛰어난 강남권의 매력을 감안하면 신축단지의 희소가치는 더 높아질 것이라고 전망했다.

이런 현상을 반영해 최근 신반포센트럴자이 등은 수백대 1의 경쟁률을 보이며 청약열풍이 일고 있다.

업계 관계자는 "강남권은 선호도가 높은 주거지역인데 노후주택이 늘어날수록 신축단지의 매력이 높아질 수밖에 없다"며 "지연되던 재건축이 결정되는 순간 가격이 급등하는 현상이 반복적으로 나타날 수도 있다"고 밝혔다.

[e-mail] 임광복 기자