[전월세 상한제 도입] 8년·중소형에 혜택 집중…‘임대업 등록 유도’ 실효성 의문

4년 임대 혜택 미미한 수준.. 다주택자들 이중과세 부담
중대형 세제감면 효과 미미.. 年 임대소득 2000만원 이하 건보료 인상분의 80% 감면
사업자 등록이 유리할 수도

임대주택 활성화 방안 발표하는 국토부 김현미 국토교통부 장관(가운데)이 13일 정부서울청사에서 '임대주택 등록 활성화방안'을 발표하고 있다. 김 장관은 이번 정책을 통해 향후 5년간 민간 등록임대주택이 100만가구가 늘어날 것으로 전망했다. 연합뉴스

사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 도입된 '임대주택 등록 활성화방안'에 대해 시장에서는 실효성이 크지 않을 것으로 평가했다. 당근보다 채찍 위주의 정책인 데다 임대소득과세가 적용되는 만큼 다주택자들이 이중과세로 받아들일 수밖에 없기 때문이다.

미등록 임대사업자들의 경우 건보료 부담이 커지지만 그 부담을 세입자에게 전가할 우려도 제기됐다.

■의도는 긍정적이지만 실효성 낮을 듯

13일 정부가 발표한 '임대주택 등록 활성화방안'에 대해 시장에서는 세제 혜택을 통해 임대사업자 등록을 유도한다는 취지는 긍정적으로 평가하면서도 실효성에는 의문을 나타냈다. 4년과 8년으로 나뉜 임대사업자 혜택이 8년에 집중돼 있고, 주택 규모도 중소형 주택에 치우쳐 있기 때문이다.

정부는 장기임대를 통한 전월세시장 안정을 유도하기 위해 8년 임대 혜택을 강화했지만 이는 사실상 4년 임대 혜택을 배제한 것으로 해석할 수도 있다.

양지영 R&C 연구소장은 "임대주택 사업자에 대한 혜택을 보면 4년 임대는 크지 않고, 8년 임대에 집중돼 있다"면서 "급변하는 시장에서 8년 이상을 보고 투자하는 것은 리스크가 너무 크다"고 말했다. "특히 수도권은 임대료 상승폭이 크기 때문에 임대사업자 세제혜택이 큰 메리트로 작용하기 어려울 것으로 보인다"고 덧붙였다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원도 "이슈가 됐던 연 임대소득 2000만원 초과자들이 얻을 수 있는 세제혜택은 크지 않다"면서 "하지만 세제혜택에서 배제된 고액 임대소득자들이 주로 있는 시장이 현재 전월세가 가장 불안한 시장"이라고 지적했다. 이를 감안하면 제도가 기대하고 있는 전월세 안정 효과의 체감 수준은 낮을 것이라는 분석이다.

소형주택에 혜택이 집중되면서 전용 85㎡를 초과하면 세제감면 효과가 미미하기 때문에 중대형 임대주택 소유자는 사업자 등록 동기가 거의 없다는 점도 지적됐다. 현재 부동산 가격 상승을 주도하는 상품이 중소형이라는 점을 감안할 때 중소형 선호 현상이 더 가속화되고, 이는 소형임대주택의 임대료 상승으로 이어질 수 있기 때문이다.

■2000만원 이하 임대소득자는 등록이 유리

전문가들은 임대소득이 2000만원 이하인 다주택자들은 비과세가 2018년 종료되고 2019년부터 분리과세가 시행되기 때문에 이번 기회에 임대사업자 등록을 통해 건강보험료 등 세제혜택을 보는 게 더 나을 수 있다고 입을 모았다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "부부 합산 기준시가 9억원 이하 1주택자는 월세소득 비과세 혜택을 유지하고, 은퇴한 베이비부머 1주택자는 월세 수요가 많은 도심에 세를 놓고 거주는 외곽에서 하는 등 전략이 필요하게 됐다"면서 "주택시장이 압축되는 트렌드가 가속화될 것"이라고 평가했다.

김규정 위원은 "임대소득 2000만원 이하 기준에서 건강보험료 인상분에 대해 많게는 80%까지 감면해주는 것은 꽤 의미 있는 카드"라며 "8년 임대라는 리스크만 지면 건강보험료에 소득세 감면 추가, 양도세 중과 배제까지 얻는 혜택이 크다"고 설명했다.

한편에서는 임대소득을 정확하게 측정할 수 없기 때문에서 2000만원을 기준으로 달라지는 과세정책이 어불성설이라는 주장도 나왔다.

부동산 중개업계 한 관계자는 "원룸 건물의 경우 소형 주택이 여러 개 있는 형태일 텐데 상황에 따라 전세물건이 월세로 바뀌기도 하고, 세입자가 안 들어올 수도 있는 것 아니냐"면서 "우선은 상황을 지켜봐야겠지만 사업자 등록 자체를 무겁게 받아들이는 정서가 얼마나 빨리 변할지 모르겠다"며 고개를 갸웃했다.

양지영 소장은 "임대사업자 등록 시 어떤 혜택들을 보는지 적극 홍보하고, 다주택자들의 임대사업자 등록을 유도할 수 있는 세제혜택을 더 확대할 필요성도 있다"면서 "아울러 임대사업자 등록에 따른 구조적 시스템이 필요한데 영국이나 독일처럼 월세가격 공표시스템이 마련돼야 할 것"이라고 조언했다.

[e-mail] 정상희 기자
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