[전월세 상한제 도입] 稅혜택보다 임대수익이 더 매력…전월세 뛸 가능성도

임차인 권리 대폭 강화
집주인 동의 없이 보증 가입.. 4·8년간 재계약 거절도 못해
전월세 잡기는 ‘글쎄’
시행전까지 임대료 올릴 수도.. 집값 뛰는 서울은 효과 없을 듯

정부가 13일 발표한 임대주택 등록 활성화 방안에는 세입자에게 안정적 주거환경을 제공하고 이들의 권리를 강화하기 위한 각종 정책이 포함돼 있다.

임대인에게 각종 세금 혜택을 제공해 안정적 임대차시장 분위기를 조성하는 동시에 임차인의 권리를 높일 수 있도록 △전세금반환보증 활성화 △계약갱신 거절기간 단축 △주택임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화 △소액보증금 최우선 변제범위를 확대했다. 임대사업자 등록이 활발하지 않으면 오는 2020년 임대등록 의무제를 단계적으로 추진하고, 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입도 검토할 계획이다.

■집주인 동의 없이도 전세금반환보증 가입

우선 세입자는 집주인의 동의 없이도 전세금 반환보증에 가입할 수 있게 된다. 그간 세입자가 전세금 반환보증에 가입할 때는 집주인의 동의를 받아야 했지만 이날 정책 발표에 따라 이런 절차는 즉시 폐지됐다.

오는 2018년 2월부터는 전세금 반환보증금 한도도 상향된다.

수도권은 현행 5억원에서 7억원으로, 지방은 현행 4억원에서 5억원으로 상향 조정된다. 저소득가정이나 신혼부부.다자녀 가구 등을 대상으로는 보증료 할인 폭도 30%에서 40%로 확대된다.

내년 하반기부터는 임대인이 임대차계약 만료 2개월 전 임차인에게 계약갱신 여부를 밝혀야 한다. 만약 임대인이 2개월 전 계약갱신 거절 의사를 임차인에게 밝히지 않으면 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 간주된다.

국토교통부는 내년부터 임대주택 등록이 늘고, 세입자의 권리를 보호하는 각종 제도가 병행되면 세입자의 안정적인 거주가 가능할 것으로 전망하고 있다.

■세입자 계약연장 요구 땐 집주인이 거절 못해

국토부 관계자는 "(등록임대주택은) 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되는 만큼 임대료 증액은 연 5% 이내에서 제한될 것으로 보인다"면서 "전세가 3억원인 등록임대주택에 8년간 거주하면 이사비용 등이 절감돼 연간 약 200만원을 절감하는 효과를 볼 수 있다"고 했다.

이 밖에도 임차인이 분쟁조정을 신청할 경우 임대인의 의사와 상관없이 임대차분쟁조정위원회를 열 수 있게 된다. 최우선 변제 소액보증금도 상향된다. 국토부는 보증금 실태를 파악해 현 보증금 범위를 확대할 계획이다. 현재 서울과 그 외 지역의 우선변제금액은 각각 3400만원과 1700만~2700만원이다.

■전문가 "집값 오를 가능성 높은 서울은 정책효과 없어"

전문가들은 이번 대책 발표로 임차인의 권리가 예전보다 강화될 수 있다는 데는 공감대를 형성했지만 임대주택 등록이 활성화돼 전월세시장이 안정될지에 대해서는 시큰둥한 반응이다.

임대인이 임차인에게 최대 8년간 장기임대를 줘 얻을 수 있는 세금 혜택보다 임대시장의 집값 상승 움직임에 따라 누릴 수 있는 임대수익 차익이 더 크기 때문이다. 특히 집값 상승세가 두드러지는 서울 등 실수요자 선호도가 높은 곳일수록 임대인의 반응은 시큰둥할 수밖에 없다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.

함영진 부동산114리서치센터장은 "근로소득이 많지 않고, 3주택 이상이 아닌 다주택자 중 집값이 매년 5000만~1억원 이상 오르는 곳에서는 임대소득을 통해 얻는 이득이 세금 혜택보다 높다고 생각해 임대주택 등록을 하지 않는 경우가 많을 것"이라면서 "이미 다주택을 보유한 사람은 취득세 유인효과도 없는 데다 2주택자들은 큰 변화도 없는 만큼 서울이나 자산가치 상승여력이 큰 지역에서는 (정책)효과가 크지 않을 것"이라고 전망했다.

■전문가 "전월세 가격 단기급등 우려"

오히려 정부가 예정대로 내년부터 임대소득 부분에 과세를 하면 집주인들이 세금인상 부분을 고려해 당장 전월세를 더 올리는 부작용까지 나올 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.

한 은행업계 관계자는 "지역별로 차이가 있을 수 있겠지만 내년~내후년 정책이 시행되기 전에 세금 부담을 고려해 전세수요가 높은 일부 지역의 집주인들은 당장 전월세를 올리려는 움직임도 보일 수 있다"면서 "임대주택으로 등록하고 8년 장기임대를 하면 임대소득에 대한 필요경비율을 높이겠다고 했지만, 임대인들은 임대소득 외에도 집값 상승 기대감이 있기 때문에 4~8년 장기임대 자체가 부담이 될 수밖에 없다"고 꼬집었다.

현재 서울이나 일부 수도권을 제외한 곳은 '입주대란' 우려가 나올 정도다.

이 때문에 전월세시장에 공급물량이 늘어나는 상황에서 이번 정책 효과는 국지적일 수밖에 없다는 지적도 있다.

이 밖에도 임차인의 권리와 직결된 계약갱신청구권이나 전월세상한제 의무 도입이 오는 2020년 이후에 시행될 예정이라 변수가 많다는 점 등도 전월세시장을 안정시키기에는 역부족이라고 전문가들은 입을 모았다.

이와 관련해 국토부 관계자는 "자발적인 임대주택 등록 성과나 주택시장 상황 등을 종합적으로 고려해 오는 2020년 이후 임대차 등록을 의무화할 것"이라면서 "향후 5년간 주거복지 로드맵의 일환으로 주거안정대책의 구체적인 계획을 실현하는 게 목적"이라고 밝혔다.

[e-mail] 윤지영 기자 [e-mail] 윤지영 기자