[혼돈의 부동산시장, 새해 전망은] 오피스텔·상가, 아파트보다 규제 약해 투자 이어질 듯

수익형 부동산시장
대출규제.전매제한 등 여파.. 노후대비 안정적 투자 늘 듯

올해부터 은행권 대출 문턱이 높아지고 조정대상지역에서 분양되는 오피스텔에는 분양권 전매제한까지 시행되면서 2018년 수익형 부동산 투자 전망은 그리 밝지 않다는게 전문가들의 공통된 예상이다.

■상가 분양시장, 올 초 일단 '관망세'

1일 전문가들은 상가 분양시장의 경우 △금리인상 △부동산 임대업자 여신심사가이드라인 적용에 따른 대출 규제 등의 영향으로 지난해만큼 올해 상가 분양시장이 밝지 않을 것이라고 전망했다.

올해 상가 분양시장은 활황기라고 볼 수 있을 정도로 매매거래가 많았지만, 대출 규제에 따른 투자 수요 감소로 올 초까지는 짙은 '관망세'를 유지한다는게 전문가들의 설명이다.

한국감정원에 따르면 2017년 12월 상가 매매거래량은 1만9886건을 기록, 같은해 1월(1만2535)보다 7000건 이상 늘었다. 하지만 지난해 말 정부가 부동산 임대업자의 상환 능력을 심사할 때 임대업자의 연간 임대소득이 대출 이자보다 많아야 대출이 승인되는 '임대업 이자상환비율'(RTI)을 적용하는 내용이 담긴 '10.24 가계부채 종합대책'을 발표하면서 대출요건이 한층 강화돼, 올해에는 지난해만큼 매매거래량이 많지 않을 것이라는 전망이 지배적이다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "아직까지 상가 분양시장은 금리상승과 대출규제가 동시에 이뤄지는 상황을 겪어보지 않은만큼 올 초까지는 신중히 바라볼 필요가 있다"면서 "특히 올해부터는 대출 옥죄기가 시작된만큼 정부의 주택시장 규제에 따른 큰 풍선효과를 기대하기는 어렵다"며 "예전처럼 고수익을 얻기 보다는 노후를 대비해 매달 안정적인 금액(월세)을 얻는 정도일 것"이라고 했다.

이어 "오히려 대출을 받아 투자하는 투자자들이 줄면서, 자기자본 비중이 높은 이들이 더 좋은 물건을 선점할 수 있는 반전 기회가 될 것"이라면서 "문재인 정부의 도시재생정책과 맞물려 낙후지역의 오래된 상가를 부담없는 가격에 사 리모델링해 새 임차인을 유치하려는 투자자들이 더 생길 수 있다"고 덧붙였다.

■오피스텔, 일부 규제적용에 활기↓

정부가 지난해 발표한 '8.2 부동산 대책'에서 오피스텔 시장은 아파트만큼 강도 높은 규제를 받지 않다 보니 투자자들이 대거 몰리는 풍선효과가 나타났다. 하지만 2018년부터 조정지역에서 공급되는 오피스텔은 소유권 이전등기시까지 분양권 전매가 제한되고 거주자 우선분양(20%) 등이 적용되는데다, 대출규제 등의 여파로 지난해만큼 뜨거운 분양시장 열기를 찾아보기 힘들 것이라고 전문가들은 내다봤다.

한국감정원에 따르면 지난해 11월 전국 오피스텔 거래량은 1만7144건을 기록해 2017년 초(1만625건)보다 7000여건 가까이 거래가 급증했다.

뿐만 아니라 각종 변수가 있는 상황에서 올해에도 지난해보다 3만여 가구 이상 많은 오피스텔 입주물량이 대기하고 있어 '공급과잉'에 따른 시장 위축이 불가피할 것이라는 전망도 나온다.

부동산114에 따르면 지난해와 올해 오피스텔 입주물량은 각각 4만9790가구와 7만2666가구다.

다만 일부에서는 아파트보다 규제강도가 덜한만큼 입지가 좋고 수요가 풍부한 지역에서 신규 분양하는 오피스텔에는 예년만큼 투자자들이 몰릴 수 있다는 분석이다.

리얼투데이 조은상 팀장은 "역세권에 위치한 대규모 브랜드 오피스텔이거나, 아파트나 상가시설과 함께 분양돼 배후수요가 풍부한 오피스텔에는 투자자들의 발길이 꾸준할 것"이라고 했다.

[e-mail] 윤지영 기자