부처간 임대료 상한선 적용시기 달라… 다주택자 대혼란

정부, 임대주택 등록하라더니… 기존 세입자와 재계약시 연 5% 상한선 적용되는데
국토부 "2년 뒤 재계약때".. 국세청 "표준임대차계약때"
시.군.구청 등은 안내 혼선.. 임대사업자 등록하러왔다 稅혜택 못 받을라 발길 돌려
기재부 조만간 결론낼 듯

정부의 8·2대책에도 불구하고 일부 지역의 청약열풍은 계속되고 있다. 3일 세종시 한 아파트 견본주택에서 당첨자들이 계약을 위해 순서를 기다리고 있다. 이 아파트는 지난해 12월 14일 진행된 1순위 청약 접수 결과 총 336가구 모집에 2만8187명이 몰려 평균 83.9대 1의 경쟁률을 기록했다. 연합뉴스
정부가 지난해 12월 '집주인과 세입자가 상생하는 임대주택등록 활성화방안'을 통해 준공공임대사업자 등록을 독려하고 나섰지만 정작 부처 간 임대사업자에 대한 세부 규정이 달라 임대사업자로 등록하려는 다주택자들이 큰 혼선을 빚고 있다. 1주택 이상 보유자가 해당 주택을 8년 이상 의무적으로 임대하는 준공공임대사업자로 등록하면 취득세와 보유세, 양도소득세 등에서 각종 혜택을 받지만 기존 세입자와 재계약 시 전월세상한제를 적용받아 임대료를 연간 5% 이상 올리지 못한다.

3일 국토교통부와 국세청, 지방자치단체 등에 따르면 주택 소유자가 준공공임대주택사업자로 등록할 경우 소유한 임대주택의 임대료 인상 상한선을 적용받는 시기에 대해 관련 부처가 각기 다른 해석을 내놓고 있다.

우선 주무부처인 국토교통부는 준공공임대주택 등록을 하게 되면 민간임대주택특별법에 의해 임대료 상한선을 2년 뒤에 재계약할 때 적용받는다고 설명하고 있다. 예를들어 세입자가 거주하고 있는 보유 주택을 8년 이상 준공공임대주택으로 등록하려면 이미 세입자와 계약한 일반임대계약서를 바탕으로 표준임대차계약서를 다시 작성하는데 이게 최초 계약으로 본다. 따라서 2년 뒤에 세입자와 재계약할 때부터 5% 상한을 적용받게 된다는 것이다.

반면 국세청은 기획재정부에서 아직 지침이 안 내려온 상황이어서 지난 2014년 개정된 조세특례제한법의 잣대를 들이댈 수밖에 없다는 입장이다. 국세청 관계자는 "조세특례제한법은 민간임대주택특별법을 준용한다는 언급이 없기 때문에 현재로서는 임대사업자 등록 시 제출하는 표준임대차계약서 작성 때 기존 전월세보증금에서 5% 이상을 올릴 수 없다"며 "다만 혼선을 빚는 임대료 상한 제한 기준에 대해 기재부에서 어느 쪽을 따를 것인지 조만간 결론을 낼 것으로 안다"고 설명했다. 즉, 국세청 기준으로는 임대사업자 등록 전에 작성한 기존 임대차계약서가 첫번째 계약이 되고, 임대사업자 등록 시 작성하는 표준임대차계약서가 두번째 계약이 돼 전월세상한제를 적용받는 것이다. 이에 따라 임대사업자로 등록하려는 사람이 국토부의 지침에 따라 임대사업자 등록 때 시세를 반영해 전월세 상한선인 5%를 넘는 금액으로 계약서를 쓰면 향후 양도소득세 장기보유특별공제, 종합부동산세를 비롯한 보유세 합산 배제 등 각종 세제혜택을 받지 못하게 될 수도 있다는 것이다.


이 때문에 임대사업자 등록을 받고 있는 시.군.구청 등 일선 지자체 창구는 큰 혼선을 빚고 있다. 서울 자치구에서 관련 업무를 담당하는 한 관계자는 "일단 민간임대주택특별법에 따라 표준임대차계약서를 시세에 맞춰 계약해도 된다고 안내는 하고 있지만 아직 세제혜택을 결정하는 주무부처에서 입장이 정리되지 않아 유동적일 수 있다고 설명하면 임대사업자 등록을 일단 좀 더 지켜보겠다고 돌아서는 사람도 많다"고 설명했다.

실제 임대사업자 등록을 하려다 포기했다는 한 다주택자는 "준공공임대주택으로 등록하면 양도세와 보유세 등에서 혜택을 주겠다고 발표해놓고 주무부처인 국토부와 국세청이 서로 말이 다르면 나중에 양도소득세나 종합부동산세 등에서 피해를 볼 수 있는데 어떻게 임대등록을 하느냐"며 성토했다.

kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자