[강남發 집값 급등세 확산] '강남 과열 식히기' 보유세 인상보다 분양가상한제 가능성 커져

정부 남은 카드는.. 올들어 강남3구 집값 급등.. 소비자물가 상승률 2배 넘어 분양가상한제 시행 가능
보유세 인상.재건축연한 확대.. 풍선효과 부를 수 있어

서울지역 아파트가격이 과열수준으로 급등하고 있지만 '깜짝 카드'는 많지 않다.

지난해 연이어 대책을 쏟아내 앞으로 나올 만한 규제들은 분양가상한제, 보유세 인상, 재건축연한 확대 정도다. 특히 강남지역의 경우 최근 아파트가격 급등으로 분양가상한제의 가시권에 들어와 있다.

■강남3구 분양가상한제 가능성 높아져

22일 부동산시장 전문가들은 정부가 내놓을 만한 규제 카드로 분양가상한제, 보유세 인상, 재건축연한 확대 등을 거론했다. 모두 정부가 도입을 추진 중인 정책들이다.

분양가상한제의 경우 마음만 먹으면 시행이 가능하다.

국토부는 지난해 9월 8.2대책 후속조치를 발표하며 분양가상한제 적용기준을 완화했고 이 같은 내용을 담은 주택법 개정안이 11월 7일 발효됐다. 분양가상한제는 우선 3개월 주택 매매가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 것을 전제로 한다.

여기에 12개월 평균분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 넘거나 직전 2개월간 청약경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 청약경쟁률이 10대 1 초과, 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 늘어나면 분양가상한제를 적용할 수 있다. 분양가상한제가 시.군.구를 기준으로 하는 만큼 지난해 말부터 아파트가격이 급등한 강남지역은 상한제 리스크가 크다.

한국감정원에 따르면 송파구의 주택가격은 지난해 10월에서 12월까지 2.15% 상승했고 강남구는 1.94%, 서초구도 1.42%가 올랐다. 강남지역 아파트들이 올 들어 급등한 것을 감안하면 지난해 연말 서울시의 소비자물가 상승률의 2배가 넘는다. 지난해 12월 서울시 소비자물가 상승률은 0.3%에 그쳤다. 주거정책심의위원회가 분양가상한제를 결정하는 데 아무런 문제가 없는 셈이다.

■보유세 인상 만지작…재건축 연한확대는 검토

보유세 인상은 시행시기를 고민하는 단계다. 최근 청와대 관계자의 발언을 인용해 시행시기를 앞당긴다는 보도가 나왔고 "아직 조율이 끝나지 않았다"며 부랴부랴 진화에 나서기도 했다.

다만 보유세 인상이 생각보다 효과가 작을 수 있다는 지적도 있다.

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 "보유세 인상은 전국적으로 영향을 미치기 때문에 강남의 과열을 잡는 데 효과적일지 의문"이라며 "고가 아파트만 적용을 한다고 하더라도 그 가격대 이하의 아파트로 매수세가 몰릴 가능성이 있다"고 말했다.

재건축연한 확대와 안전기준 강화는 김현미 국토교통부 장관이 직접 거론한 대책이다. 집값 불안의 진원지인 강남 재건축아파트의 가격급등을 막기 위해 초기 진입장벽을 높이겠다는 포석이다.

재건축연한이 현재 30년에서 40년으로 늘어나는 방안이 유력한데 이 경우 1988년 이후 준공한 아파트의 재건축 시점이 최소 4년에서 10년가량 밀리게 된다. 재건축으로 몰리는 투자수요는 어느 정도 차단할 수 있지만 공급부족과 풍선효과에 대한 부분은 고민해야 한다.

김 선임연구위원은 "정부가 규제를 쏟아냈지만 집값은 급등하고 있다"면서 "공공임대주택 비율을 늘리는 방향으로 재건축 규제를 완화하는 등 공급을 확대하는 방안으로 전환해야 한다"고 제안했다.

[e-mail] 김병덕 기자