[여의나루]

강남 집값과 부동산 세금, 교육문제

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인간의 삶에서 '입고 먹고 사는' 세 가지 문제, 즉 '의식주(衣食住)' 해결이 가장 큰 문제이다. 같은 한자권 문화인 중국은 먹는 것을 중시하는 문화로 인해 '식(食)의주' 라고 부른다. 외관 때문에 옷을 중시하는 우리 문화와 구별된다. 현대 지식사회는 여기에 가르치는 것, 교육을 추가해 '의식주교'로 바꾸어야 할 것 같다. 미국, 영국, 일본 등 자본주의 국가든 북한 같은 독재국가든 상위 소득계층은 공통으로 '어느 특정 부촌에 산다'는 사회적 성공의 척도, 부자의 표시, 좋은 교육환경 등을 나타낸다.

조선후기 실학자인 다산 정약용 선생은 전남 강진에서 17년 동안 귀양살이를 했다. 정약용 선생 집안의 가세가 기울어 사대문안에 살다가 지금의 용산 근처로 이사를 가게 되었다. 귀양지에서 다산이 아들에게 보낸 편지에 의하면 빠른 시간 내에 돈을 모아서 다시 사대문안으로 이사를 가도록 권하였다. 서신에는 손자의 좋은 교육, 과거급제, 쇠락한 가문의 부흥을 위해 교육여건이 좋은 사대문안으로 빨리 이사를 가도록 권하고 있다.

오늘날 서울 강남지역의 프리미엄 요인 중 하나는 자녀교육을 위한 좋은 교육여건의 제공이다. 본인의 자녀가 좋은 환경에서 자라도록 원하는 것은 인간의 본능적 욕구이다. 지난해 정부는 평등한 교육기회 제공과 사교육비 축소를 위해 외국어고, 특목고 등 입시제도 변경과 유치원과 어린이집의 영어교육 폐지 등을 발표했다. 강남지역의 아파트 수요가 폭증하는데 교육정책 변경 발표가 큰 역할을 한 것으로 언론은 분석하고 있다. 국지적으로 주택 수요가 공급량에 비해 갑자기 급증하면 가격이 급등할 수밖에 없다. 한국감정원이 조사한 물가상승률을 차감한 2017년 전국의 '실질' 아파트 값은 0.4% 하락이다. 반면에 강남지역 집값은 폭등하고 있다. 강남지역과 인접지역의 아파트가격 안정을 위해서 정부는 부동산 보유세 인상을 검토하고 있다.

부동산 보유세란 아파트, 단독주택, 상업용 건물, 토지 등 부동산의 소유자에 대해 과세하는 세금을 이르는 경제용어이다. 대응되는 용어는 부동산 거래세이다. 상세히 설명하면 보유세는 재산세·종합부동산세이고, 거래세는 취득세·등록세·양도소득세·상속세·증여세 등이다. 모든 나라가 공정한 세금과 조세부담의 형평성 확보를 위해 부동산에 과세하고 있다.

집값 급등으로 재산 가치가 증가했다면 당연히 상응하는 세금부담은 필요하다. 문제는 강남지역의 주택 수요 억제를 위해 전국적으로 영향을 미치는 종합부동산세와 재산세를 증세할 경우 예상되는 반발이다. 고령자 등 소득이 없는 사람의 보유세 저항은 현실이다. 보유세 증세 수단인 재산세, 종합부동산세의 과세표준인 공시가격을 현재 시가의 60~70% 수준에서 시가의 80~90%수준으로 인상 또는 상위 과세 계급의 세율을 인상할 경우 강남지역뿐만 아니라 모든 국민의 보유세 증가도 함께 초래하므로 정부의 고민이 깊다.

현재 정부는 다주택자 양도세 중과, 주택담보대출 억제, 재건축물량 규제 강화, 재건축 초과이익환수제 시행 등으로 아파트가격 하락을 기대하고 있다. 그럼에도 인간의 본능인 자손이 잘 되기를 바라는 부모들의 교육욕구로 인해 강남지역의 주택수요는 계속되고 있다.
지난해 행동경제학으로 노벨경제학상을 수상한 리처드 세일러 교수는 정책결정에 대한 인간의 '비합리적 행동과 심리'의 중요성을 강조했다. 정부의 밀어붙이기 대책으로는 인간의 본능적 욕구 억제에 한계가 있다. 부동산 세금과 대책, 인간의 '비경제적인 요인' 고려도 필요하다.

윤영선 법무법인 광장 고문·전 관세청장