전셋값이 천정부지로 오르면서 전셋집 계약을 하려면 전세자금대출이 필수절차가 됐다. 전세자금대출 수요가 늘고 있지만 관련 대출상품에 대해 미처 알지 못해 불편을 겪는 사례도 늘고 있다. 본격적인 이사철을 맞아 전세자금대출을 생각하거나 혹은 받은 사람들이 알아야둬 할 체크리스트를 따져본다.
■무주택 세대주라면 '버팀목전세자금대출'
18일 금융계에 따르면 전세자금 대출은 크게 주택도시기금, 주택신용보증서, 은행 전세자금대출이 있고 각각 대출조건과 금리에서 차이가 있다. 이 중 1인 가구를 포함해 무주택 세대주라면 주택도시기금의 '버팀목전세자금대출'(이하 버팀목)이 유용하다. 정부가 운용하는 서민용 주거금융상품인 만큼 대출금리가 낮기 때문.
다만, 자격조건이 까다롭다. 만 19세 이상 무주택 세대주로 부부합산 연소득 5000만원(신혼부부 6000만원) 이하인 경우 신청할 수 있다. 단독세대주도 대출이 가능하다. 임차보증금 2억원 이하, 전용면적 85㎡(약 26평) 이하의 주택을 대상으로 한다. 수도권은 전세금의 70%까지 최대 1억2000만원, 수도권 외 지역은 최대 8000만원까지 받을 수 있다. 대출금리는 연 2.3%~2.9%이며 부부합산 연소득과 보증금에 따라 달라진다.
버팀목 자격조건에 부합하지 않는다면 금융권의 전세자금 대출을 받아야 한다. 대출 금리는 통상 연 2.4%~5%이고 신용등급이 1~6등급일 때 대출받을 수 있다. 금융기관마다 자격조건, 대출한도, 대출기간, 금리 등이 다르니 꼼꼼히 확인해보고 선택하는 것이 좋다.
다만 전세자금대출은 모든 자격조건이 맞더라도 집주인(임대인)의 동의가 있어야 실행이 가능하다.
■깡통전세가 불안하다면 전세보증보험
집주인에게 전세금을 떼일까 걱정이라면 전세반환보증보험을 이용해 보는 것도 좋다. 전세계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못하면 보증보험사가 보증금 대신 내주고 집주인에게 구상권 행사하는 방식이다.
집주인(임대인)의 동의 없이 세입자가 주택도시보증공사나 SGI서울보증보험에서 가입할 수 있다. 보증금 한도는 수도권은 7억원, 지방은 5억원이다.
보증료율은 아파트의 경우 연 0.128%, 단독·다가구 주택, 주거용 오피스텔 등은 0.154%다. 아파트 전세 보증금이 1억원이면 연간 보증료는 12만8000원, 단독주택이라면 15만4000원이다. 보증료는 6개월 단위로 분납하거나 한 번에 납부할 수 있다. 다만, 전세보증보험은 전세계약기간의 절반이 지난 뒤엔 가입할 수 없기 때문에 임대차계약 직후 가입을 하는 것이 좋다.
전셋집을 살다 보면 최초의 계약 기간 2년을 넘어 계약은 갱신하여 더 살게 되는 경우가 있다. 이때 전세대출자는 어떻게 해야 할까?
전세계약 갱신을 하면 기존에 받고 있는 전세자금대출 만기연장 신청을 해야 한다. 심사는 상당한 시간이 소요된다. 신청자의 신용상태 확인뿐만 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한 연장 승인이 필요하기 때문이다. 따라서 전세 계약 만기가 임박하여 신청하지 말며, 대출 만기 1개월 전 충분한 시간적 여유를 가지고 은행에 만기 연장을 해 두는 것이 좋다.
■전세갱신계약은 집주인과 체결
우선 전세갱신계약은 집주인과 해야 한다. 불가피하게 대리인과 갱신계약서를 작성할 경우 반드시 대리인 관련 서류(집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장 또는 해외공관에서 확인한 위임장)를 받아둬야 한다. 특히 대리인이 집주인의 배우자일 경우에도 위임장은 필요하다는 점을 유의해야 한다.
■전세 보증금 올려줄 땐 최고한도 체크
전세갱신계약 시 집주인이 보증금 증액을 요구하는 경우가 있다. 이때는 사용 중인 전세자금대출의 최고한도를 확인해야 한다. 대출의 만기 연장이 제한될 수 있기 때문이다.
전세자금대출은 상품별로 전세보증금의 최고한도가 정해져 있다. 갱신계약 시 증액된 전세 보증금이 최고한도 보다 높을 경우 만기연장이 제한된다. 예를 들어 최고한도가 4억원인 전세대출을 이용 중인 세입자가 보증금 증액으로 총 전세보증금이 4억이 초과할 경우 대출 만기 연장이 불가능하게 된다.
yongyong@fnnews.com 용환오 기자
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