[특별기고] 양도세 중과 이달부터 시행.. 임대주택 등록땐 세금 혜택

이달부터 다주택보유자가 조정대상지역에 있는 주택을 매각하면 양도소득세 부담이 커진다. 그러나 다주택보유자여도 임대주택으로 등록하면 세무상의 불이익을 피할 수 있다.

임대주택등록은 언제든 가능하다. 임대주택등록과 관련한 규정은 민간임대주택특별법(이하 민간임대주택법)에서 설명한다. 민간임대주택은 건설임대주택과 매입임대주택으로 나뉜다. 매입임대주택은 분양을 받거나 중개시장에서 주택을 구입 또는 증여를 받아 등록한다.

의무 임대기간별로는 단기 또는 장기 임대주택으로 구분한다. 임대주택으로 등록하는 주택의 종류는 제한하지 않는다. 주택 가격이나 면적에 상관없이 임대주택으로 등록할 수 있다. 단기임대주택은 4년(세무상 혜택을 받으려면 5년), 장기임대주택은 8년 동안 의무적으로 임대를 해야 한다.

지난달 말까지 등록한 주택은 단기와 장기를 불문하고 세무상 혜택을 받을 수 있었다. 4월 이후 등록하는 주택은 장기임대주택으로 등록해야 세무상 혜택을 받을 수 있다.

임대주택으로 등록하는 경우 다양한 세제 혜택을 부여한다. 취득단계에서 분양으로 취득하는 공동주택을 임대주택으로 등록하면 취득세가 감면된다. 기준시가 요건은 고려하지 않는다. 전용면적 60㎡ 이하면 취득세 감면이 가능하다. 보유단계에서도 주택의 면적 별로 재산세가 감면되며, 기준시가 요건은 고려하지 않는다.

임대주택으로 등록하면 임대소득에 대한 소득세가 30~75% 감면된다. 이 경우에는 기준시가 6억원 이하 요건과 전용면적 85㎡ 이하 요건을 동시에 만족해야 한다.

그렇다면 사람들은 왜 임대주택의 요건으로 "기준시가 6억원 이하"만 알고 있는 것일까. 양도세와 종합부동산세를 가장 민감한 세금으로 생각하기 때문이다.

임대주택으로 등록하고, 임대를 개시하는 시점에 기준시가가 6억원(수도권 이외 지역은 3억원) 이하면 양도세의 중과를 피할 수 있다. 장기보유특별공제가 가능하고, 종합부동산세도 피할 수 있다. 많은 사람들이 '기준시가 6억원'을 임대주택의 유일한 요건으로 생각하는 이유다.

하지만 기준시가 6억원을 초과하더라도 임대주택으로 등록하면 양도세가 줄어드는 경우도 있다. 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하이면서 장기임대주택으로 등록해 8년 이상 임대 후 매각하는 것이다. 조정대상지역 내 주택이라도 50~70%까지 장기보유특별공제를 허용해준다.

다만, 임대를 개시하는 당시에 기준시가 6억원을 초과하기 때문에 양도소득세를 계산할 때 기본세율에 10~20%P의 세율이 가산되는 것은 불가피하다.

결국 장기보유특별공제는 50~70%까지 가능하지만 중과세는 피할 수 없는 셈이다.

같은 조건(국민주택규모 이하.장기임대주택등록)의 주택을 구입해 10년 이상 임대 후 매각하는 경우 양도소득세가 100% 감면되는 혜택도 있다.

이 혜택을 받기 위해서는 주택을 구입한지 3개월 이내에 장기임대주택으로 등록해야 한다.

KB국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장