[알면 돈되는 부동산 상식]

초보 토지 투자자를 위한 가이드..규제 체크하고 전문가 강의 통해 공부를

Q.주변에서 소액 토지 투자로 투자금액에 비해 몇 배의 차익을 얻는 것을 봤다. 토지 투자 초보자가 알아야할 점은 무엇이며, 수익창출 방안이 궁금하다.

박종철 교수는 토지 투자 및 개발 분야 전문가다. 20년 넘게 토지 분야를 연구하고 강의해왔으며, 현재 한국생산성본부 부동산법률 분야 지도교수와 세종사이버대 외래교수로 있다.

A.토지는 아파트나 상가, 오피스텔 등 다른 부동산보다 투자 성공 시 더 높은 수익을 낼 수 있다. 하지만 생소한 분야인 만큼 초기 토지 투자자들은 신중한 접근이 필요하다. 먼저 토지 투자 시 유의점을 제대로 숙지해야 한다.

첫째, 토지 분야는 규제가 많다. 110여개 법령에 400여개의 지역과 지구, 구역에 따른 규제는 물론 세부적인 개별 규제도 수천가지가 넘는다. 이 모든 내용을 다 숙지할 수는 없지만 핵심적인 내용은 파악할 필요가 있다. 핵심 내용만 파악하면 소액토지투자도 충분히 가능하기 때문이다. 법령이 개정되면 종래에 가치 없던 토지도 금싸라기 토지로 변하는 만큼 관심 토지에 대한 소식을 꾸준히 체크할 필요가 있다.

둘째, 토지는 다른 부동산의 바탕이 된다. 아파트.상가.빌딩 건설은 모두 토지 위에서 이뤄지기 때문이다. 따라서 용도별로 토지를 잘 활용할 수 있도록 토지를 바라보는 다양한 시각이 필요하다.

셋째, 토지는 가치평가가 힘들다. 아파트는 시세 정보를 쉽게 얻을 수 있지만 토지는 이 정보를 알기가 쉽지 않다. 즉, 토지는 그 토지의 가격을 정확히 평가하기가 쉽지 않다는 얘기다. 공시지가 제도가 있지만 토지의 가치를 정확히 반영하지 못한다. 토지의 가치를 정확히 알아야 높은 가치의 토지를 낮은 가격으로 매수해 투자수익을 얻을 수 있다.

넷째, 토지와 친해져야 한다. 초보 토지 투자자에게는 이 투자와 관련된 강의를 듣는 것을 추천한다. 토지강의는 법률이론과 실무를 다 섭렵한 전문가에게 꼭 배워야 한다. 어깨 넘어 경험으로 배운 지식만을 전달하는 강의는 아주 위험하다. 어설픈 성공담 중심의 강의를 듣다가 이를 잘못 흉내내면 더 큰 손실을 볼 수 있다.

10년 전 쯤 경기도에 사는 가정주부 P씨는 "부동산 투자를 위해 약 3억원의 종잣돈을 갖고 있다"며 상담을 신청했다. "토지 투자로 몇 배를 번 사람을 주변에서 봤다"는 P씨의 말에 섣불리 투자에 나서기 보다는 토지 투자처를 알아보라고 권유했다.

하지만 P씨는 급하게 기획부동산을 통해 임야를 매입했다. 이 임야는 10년이 지나도 개발허가가 나지 않고, 가격도 오르지 않는 공익용 산지였다.
결국 P씨는 수억원의 손실을 봤다.

이 사례에서 알 수 있듯이 토지 분야는 각종 정부 규제를 받고 있는 만큼 법률이론과 실무를 섭렵한 전문가에게 배울 필요가 있다. 시간이 걸리더라도 기초적인 내용부터 하나씩 공부해 가는 것이 토지투자에 성공하는 길이다.

박종철 세종사이버대 외래교수