[알면 돈되는 부동산 상식]

청약통장 당첨 vs. 조합원 분양.. 뭐가 더 유리할까?

내 아파트 갖는 방법 뭐가 더 유리할까?

Q.청약통장으로 수차례 아파트 청약에 도전했지만 번번이 떨어졌다. 복권처럼 당첨 가능성이 낮은 것 같아 이제는 재개발.재건축 지역 가운데 입지가 좋은 아파트를 사는게 낫다는 생각이 든다. 재개발.재건축 준비 중인 아파트를 살 경우 조합원이 돼 아파트를 배정받는 것과 일반분양받는 것의 차이를 알고 싶다. 또 재건축 아파트 일반분양을 받는 것이 조합원 지분을 매입하는 것보다 간단하다고 하는데 맞는지 궁금하다. 조합원 분양가와 일반분양가의 차이는 무엇인가.

전영진 대표(사진)는 재개발.재건축 등 도시정비사업 분야 전문가다. 한양대 평생교육원과 카톨릭대 평생교육원을 거쳐 현재 서울사이버대학교 재개발.재건축 부분 외래교수로 있다.
A.대한민국에서 내 아파트를 갖는 방법은 여러가지다. 가장 쉬운 방법은 이미 누군가 사놓은 아파트를 프리미엄(웃돈)을 주고 다시 사는 것이다. 또다른 방법은 아파트가 완성되기 전에 웃돈을 주고 분양권을 사는 방법이다.

그보다 더 저렴한 방법은 직접 청약통장을 통해 분양을 받는 것이다. 하지만 좋은 지역은 경쟁률이 높아 청약 당첨 확률이 낮은 것이 현실이다. 그렇다고 웃돈을 주고 분양권을 사기에는 비용이 부담이다.

남은 방법은 직접 아파트를 짓는 것이다. 재개발 재건축의 조합원이 되는 것이 직접 짓는 방법에 해당된다. 개발사업을 하기 위해선 그 사업을 주도적으로 이끌어나갈 사업 주체가 존재해야 한다. 이를 '시행자'라 부르는데 재개발 재건축 사업 등은 일반적으로 조합원이 조합을 결성해 사업을 시행한다. 재개발 재건축에서 시공사를 사업 주체로 인식하는 경우가 많은데 이는 잘못됐다. 해당 지역의 조합원이 사업주체다. 시공사는 공사도급계약에 의해 공사를 진행할 뿐이다. 사업의 성패에 따른 책임과 권리는 해당 지역의 조합원 즉, 소유자에게 주어진다.

따라서 조합원 지분을 매입해 조합원이 된다는 것은 해당 사업의 사업자가 된다는 의미와 같다. 사업자인 조합원이 조합을 결성해 아파트 사업을 하고 본인이 우선 좋은 아파트를 배정받은 뒤 남는 것을 일반인에게 매도하는 것이다. 이때 매도하는 일반분양이 청약통장으로 진행된다. 조합원은 아파트를 '판매자하는 자'이며, 일반분양자는 아파트를 '소비하는자'가 되는 것이다.

재건축 사업이 성공하면 조합원의 이익은 그만큼 커지게 된다. 일반분양 물량이 많으면 성공하는 이유도 이 때문이다. 경기가 좋아져 일반분양가를 높게 받으면 분양수익이 많아지고, 조합원 분양가는 낮아진다.

재개발 재건축 지역 중에 좋은 투자처를 고를 때는 전체 건립가구 수와 조합원 수를 비교 분석해야 한다. 건립가구 수에서 조합원의 배정물량을 빼면 일반분양 물량이 산정되고, 이를 근거로 전체 수익금의 크기를 가늠할 수 있다. 그리고 조합원의 분담금이 얼마나 줄어들 수 있는지도 판단할 수 있게 된다.

최근 지분 쪼개기가 극성을 부리면서 대부분의 위치 좋은 사업장들은 조합원 수가 급격히 증가, 일반분양이 거의 없거나 있어도 소형 또는 저층에 한정될 가능성이 높다. 조합원 지분을 매입해야 하는 이유는 여기에 있다. 조합원 증가로 일반분양 물량이 상대적으로 줄었고, 그로 인해 청약통장으로 서울 시내 좋은 지역에서 좋은 층을 받기는 더욱 어려워졌다.

이전 조합원이 가지고 있던 해당 지역의 물건을 다시 매입하는 것으로도 아파트 배정 자격을 승계받을 수 있다.
매매가 자유롭고 우선적으로 로얄층을 배정받을 수 있다는 얘기다. 일반분양을 받으려면 청약통장에 가입해 일정자격을 갖춰야 하며, 전매도 자유롭지 않아 조합원 지분이 선호되기도 한다. 다만, 투기과열지구 안에서는 일정 시점을 기준으로 조합원의 지분도 거래를 제한하고 있다.

전영진 부동산평생교육원 구루핀 대표