[알면 돈 되는 부동산 상식]

은퇴는 코앞이고, 가진 것은 집 한채가 전부… 다중주택으로 돈걱정 없는 노후 설계를

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Q. 저성장시대, 100세 시대 그리고 본격적으로 베이비붐 세대의 은퇴가 시작됐다. 현재 우리나라는 베이비붐 세대의 본격적인 은퇴가 진행 중이다. 통계청에 따르면 베이비붐 세대의 은퇴자 규모는 약 700만명에 이른다. 베이비부머는 1955년에서 1963년 사이에 태어난 사람을 의미한다.

직장에서 퇴직하는 은퇴자들의 가장 큰 고민은 무엇일까. 물어보나 마나 한 질문이지만 은퇴 후의 생활비다. 일하지 않아도 매달 연금처럼 따박따박 나오는 현금흐름을 만들어 놓아야 한다. 그렇다면 돈 걱정 없는 은퇴준비는 어떻게 해야 할까.

A. 10년 가까이 은퇴예정자들을 대상으로 부동산 재테크 상담을 하고 있는데 상담자의 절반은 본인이 거주하는 아파트 한 채가 전재산이다. 그 외에 현금성 자산은 거의 없다고 보면 된다. 아파트 한 채가 전부인 은퇴자들에게 현실적인 대안은 무엇일까.

평생을 다니던 직장을 50대에 은퇴하고 선택하는 것 중에 하나가 바로 창업(장사)이다.

중소기업청에 따르면 창업자의 70% 이상이 3년을 버티지 못하고 평생 모은 재산을 다 날리고, 힘든 노년을 보낸다. 은퇴 후에 노동 없이 노후생활비를 확보할 수는 없을까.

아파트와 바꾼 원룸 건물로 행복한 은퇴를 즐기는 것이 한 방법이다. 예를 들어보자. 고객 김모씨는 중견기업에 근무하다 2015년에 퇴직했다. 대부분의 은퇴자와 마찬가지로 김씨도 현금성 자산은 거의 없었다. 서울 서초동에 있는 중소형 아파트 한 채가 전부였다.

충분한 상담을 통해서 은퇴전략을 짜고 실행했다. 거주 중인 아파트를 9억원에 처분했다. 그리고 은평구에 소재하는 3억원짜리 소형아파트로 이사했다. 이렇게 해서 남은 자금 6억원을 다중주택에 투자했다. 다중주택은 1인가구들이 거주하는 원룸주택이다.

현재 다중주택에서는 매달 400만원가량의 임대소득이 나온다. 반지하층을 포함해 4층 건물이다. 다중주택의 매매가격은 12억원이다. 이 가운데 은행대출이 4억원, 보증금은 2억2000만원이다. 원룸건물을 매입하는데 필요한 자금은 5억8000만원이었다. 12억원짜리 원룸건물을 대출과 보증금을 제하고 5억8000만원에 매입한 셈이다.

이 건물은 원룸이 모두 13개다. 가구당 월세는 40만원이다. 총 월세수입은 520만원이다. 대출받은 4억원에 대한 이자(연 3.2%)는 한 달에 110만원 정도다. 이자를 제외한 임대수입은 410만원이다.

김씨는 이 같은 준비가 돼 있기 전에는 노후준비로 엄청난 스트레스를 겪었다. 지금은 강남이 아닌 강북에 살고 있지만 강남에서 살 때는 누리지 못했던 경제적 자유를 누리고 있다. 매달 현금으로 통장에 따박따박 입금되는 400만원의 임대수입이 든든한 버팀목이다.

지금 우리는 저금리, 저성장 시대에 살고 있다. 예전처럼 아파트 가격이 많이 오르던 것을 기대하기는 힘들다. 설령 아파트 가격이 오른다고 해도 은퇴자에게 중요한 것은 매달 나오는 현금 수입이다. 직장에서 은퇴 후에는 매매차익을 기대하는 부동산 투자보다는 매달 안정적인 현금 수입이 생기는 수익형 부동산을 골라야 한다. 은퇴 후 재취업이나 창업으로 돈을 벌기는 현실적으로 힘들다. 나이가 들수록 일하지 않아도 현금을 만들어내는 불로소득을 만들어야 한다.


불로소득을 만드는 가장 좋은 방법 중 하나가 임대소득이다. 주거용 수익형 부동산과 같은 안전자산에 관심을 갖고 미리 준비하는 것이 바람직하다. 은퇴준비를 착실하게 한다면 은퇴는 두려움이 아니라 행복이 된다.

이의상 단희부동산연구소 대표