[알면 돈 되는 부동산 상식] 동네면적 1만㎡ 미만 재개발 한다는데..'미니 재개발' 초과이익환수 해당 안돼

Q.요즘 동네에서 주민들을 대상으로 재개발을 시작하겠다며 동의서를 걷는 등 움직임이 많다. 하지만 아직 고민이 많아 동의서를 제출하지 않았다. 무엇보다 최근 뉴스에서 들리는 재건축 초과이익환수금이 가장 큰 걱정이다. 개발 사업으로 동네 자산 가치가 상승하면 그만큼 세금을 많이내야하는데 굳이 사업을 하는 게 맞는 지 의문이다. 동네 면적도 1만㎡가 되지 않아 대단위 사업에 비해 사업성도 높지 않을 것 같다. 낡은 연립들이 많아 철거비도 많이 들것으로 보인다.

초과이익 환수제 적용이 개발사업에 미치는 영향에 대해 설명 부탁드린다.

A. 초과이익 환수가 모든 개발 사업에 다 적용되는 것은 아니다.

질문자께서 주신 내용으로만 보면, 해당 지역은 '빈집 및 소규모정비사업에 의한 특례법(이하 소정법)'에서 정의한 가로주택정비사업으로 보인다. 일반인들이 쉽게 이해하기 위해 '미니 재개발'이라고도 부르는 이 사업은 우리가 아는 재개발 사업에서 분리돼있다. 하지만 1만㎡ 미만의 현장 중에서 기존 동네의 동선을 그대로 유지하고 낡은 집들만을 다시 짓게 하기 위해 올해 2월9일부터 시행된 사업이다.

흔히 재개발, 재건축이라고 부르는 개발 사업은 '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)'이라는 법령에 정의돼있다. 구도심을 복원하기 위해 제정되어 가장 오랫동안 진행한 법령이다. 뉴타운이라 불렸던 사업들도 대부분 도시정비법에 의해 진행됐다.

도시정비법에서 규정하는 사업은 크게 3가지다. 재개발정비사업과 재건축정비사업, 주거환경개선사업으로 나뉜다. 이와 별도로 올해 새롭게 제정된 소정법은 빈집정비사업과 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재건축정비사업으로 나눠 정의한다.

이중 초과이익의 환수에 해당하는 사업은 도시정비법의 재건축 정비사업과, 소정법의 소규모재건축 정비사업에 한정된다. 따라서 이를 규정한 법령도 명칭은 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'이다.

질문자가 궁금해하는 현장은 초과이익환수에 해당되지 않는 사업장이니 초과이익환수금은 걱정하지 않아도 된다. 설사 초과이익에 해당되는 재건축 사업장이라 해도 사업이 언제부터 진행되었는지를 따져 예외적으로 규정하고 있는 경우도 있다. 따라서 이러한 모든 것을 따져 적용되는 현장인지 아닌지 부터 판단해야 한다.

초과이익에 대한 세금 부과는 재건축 사업 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액이 증가한 경우, 그 증가분 중에서 사업 개시시점 부과대상 주택의 가격 총액과 정상주택 가격상승분 총액을 뺀 이후 거기에 개발비용 등을 공제한 금액을 기준으로 부과한다.

이는 시세 상승과 기존의 값어치는 공제해 주겠다는 의미인만큼 얼토당토 않게 세금을 부과하는 것은 아니다. 정상적인 이익의 범주를 넘어선 부분에 대한 환수금이란 뜻이다.

이는 오히려 해당 사업장의 조합원들에겐 다른 지역에 비해 이익이 더 크게 발생하였다는 것을 반증하는 결과기도 하다. 전영진 부동산평생교육원 구루핀 대표

[e-mail] 윤지영 기자