[알면 돈되는 부동산 상식]

조합장의 '아파트 배정' 약속은 모두 헛말.. 관리처분인가 등 행정절차 의해야만 가능

지령 5000호 이벤트
전영진 대표(사진)는 재개발·재건축 등 도시정비사업 분야 전문가다. 한양대 평생교육원과 카톨릭대 평생교육원을 거쳐 현재 서울사이버대학교 재개발·재건축 부분 외래교수로 있다.
3년 전 재개발 지분에 투자해 현재까지 보유하고 있다. 며칠전 조합으로부터 아파트 공동분양대상자이니 대표자를 선임해 달라는 내용의 편지를 받았다. 무슨 내용인지 몰라 확인해 보니 여러 명의 소유자가 있지만 하나의 물건으로 보아 의결권이 하나이고 그 의결을 위한 대표자를 지정하라는 내용이었다. 향후 아파트를 배정 받더라도 소유자는 여러명이라는 이야기였다. 전혀 알지도 못하는 다른 조합원들과 아파트 한 채를 나누어 가지게 생겼다. 분명 재개발 지역 내에 빌라 한 채를 온전히 샀는데, 다른 빌라 소유자들과 함께 묶여서 하나의 조합원으로 되는게 이해되지 않는다. 혹시몰라 공인중개사와 함께 지난 3년 전 추진위원장이 개별적으로 아파트를 배정해준다는 약속에 대한 확인까지 했다. 조합에 가서 이야기해도 조합은 이를 결정하거나 변경할 권한이 없다고한다. 당시 아파트 배정을 약속한 추진위원장은 이미 다른 사람으로 바뀌었다. 아파트 배정의 권한은 누구에게 있으며, 여러 명의 빌라 소유자가 하나의 조합원으로 묶이는 경우도 가능한지 궁금하다.

재개발이나 재건축시 아파트 배정 방법은 해당 구청의 관리처분인가라는 행정적 절차에 의해 결정된다. 추진위원장이나 조합장의 약속으로 결정되는 사항이 아니다. 사업시행인가 이후 일정 기간을 두어 조합원에게 희망하는 평형대에 대한 분양신청을 받게 되고 분양대상 여부를 판단, 인가를 통해 배정하게 된다. 따라서 추진위원회나 조합이 그 권한을 가지고 있다 볼 수 없다. 분쟁이나 판결에 대비해 조합원 배정이나 일반분양을 하지 않고 일정량을 보류지분으로 두고 있긴 하지만 그 부분에 대한 배정마저도 적법한 절차에 의하여만 가능하다.

대다수 사람들이 해당 조합이나 조합장(추진위원장)이 아파트 배정에 대한 권한을 가지고 있다고 오해한다. 이에 부동산에서 매물을 소개 받은 다음 아파트 배정에 대한 가부를 해당 조합 또는 추진위원회에게 문의 하는 경우가 많다. 하지만 조합이나 추진위원회는 지역 주민들로 구성된 비전문적 집단인 경우가 많아 정확한 답변을 내려줄 수 없다. 심지어 권한을 넘어선 약속을 의미 없이 부여하는 경우도 빈번하다.

아파트 배정에 대한 자격과 절차는 법률로 엄격히 규정되어 있어 조합이나 추진위원장이 임의로 처리할 사항이 아니다. 서울의 경우 '서울시 도시 및 주거환경정비조례'에 재개발과 단독주택재건축 등의 기존 물건에 대한 분양대상 가능 여부를 엄격히 규정하고 있다. 이같은 규정이 생겨난 이유는 지분쪼개기 때문이다. 일부 투기세력이 치솟는 분양가와 그에 따른 조합원 프리미엄을 노리고 조합원 수를 작위적으로 늘려 프리미엄을 수익으로 챙기려는 무분별한 물건 양산이 문제가 됐다. 하지만 이는 일반분양 수를 줄여 분양수익을 낮아지게 만들고 다른 조합원에게도 피해를 준다.

가령 규정에 의한 일정 기준일 이후 재개발이나 재건축 지역에서 단독주택을 다세대주택으로 전환하거나, 신축해 빌라를 지어 분양하거나, 근린생활시설을 지어 주택으로 변경하는 행위 등 여러 사례가 현장에서 발생한다. 이같은 행위는 '프리미엄을 노린 인위적인 조합원수 증가'로 판단돼 하나의 조합원으로 보거나, 아예 조합원 지위를 받을 수 없게 될 수 있다.
재개발 또는 재건축 지역에 신축 다세대 물건이어도 기준일 이후의 신축이면 조합원이 될 수 없는 사례가 있다는 뜻이다.

질문자분의 구체적인 물건 상황은 알 수 없지만, 한 물건에 여러명의 소유자의 물건이 합산된 사례로 보인다. 아파트 배정에 대한 판단은 깊이 있는 법률분석을 통해서만 가능하며, 복잡한 부분은 반드시 전문가와 상담해야한다.

평생교육원 구루핀 기획대표 전영진