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[종부세 인상 추진] 보유세 개편 '숨은 폭탄'은 시세반영률 상향

김관웅 기자

파이낸셜뉴스

입력 2018.06.24 17:34

수정 2018.06.25 10:07

시세 반영해 공시가격 올리면 고가주택 세금 2배 넘게 껑충
현 시세반영률 50∼70% 80%까지 올려 과표 조정
재정개혁특위서 주장 나와
[종부세 인상 추진] 보유세 개편 '숨은 폭탄'은 시세반영률 상향


대통령직속 재정개혁특위가 지난 22일 보유세 개편안 정책토론회를 통해 종합부동산세 인상안 등을 제시했지만 실제 보유세 폭탄은 실거래가격에 근접하도록 부동산 공시가격을 올리는 방안이 될 것으로 보인다. 시장의 관심이 공정시장가액비율을 높이는 '세율' 조정에만 쏠려 있지만 공시가격을 실거래가격에 맞춰 올리게 되면 보유세 산정의 기준이 되는 '과세표준'이 대폭 높아지기 때문이다. 굳이 공정시장가액비율을 크게 조정하지 않아도 고가주택의 세금이 엄청나게 오르게 된다.

이날 토론회에서 첫번째 주제발표자로 나선 최승문 조세재정연구원 연구위원은 "우리나라 주택의 실거래반영률은 시세의 65~70% 수준에 그치고 있으며, 특히 고가 부동산의 실거래가 반영률은 평균보다 더 낮다"며 "공정시장가액비율 인상만으로는 과표현실화율을 크게 높이는 데 한계가 있어 공동주택 공시가격을 실거래가의 80~90% 수준까지 높여 보유세를 강화해야 한다"고 주장했다.

최 연구위원의 지적처럼 국토교통부가 발표하는 공동주택 공시가격의 시세반영률은 70% 안팎이다. 그러나 재건축 대상 아파트를 비롯한 고가주택 공시가격은 이보다 훨씬 낮은 게 사실이다.


실제 서울 서초구 반포주공1단지는 공시가격의 실거래가 반영률이 50.6%에 그치고 있으며 우리나라 최고가 아파트인 서초구 아크로리버파크도 전용면적 84㎡의 공시가격은 15억400만원으로 시세 28억원 대비 53.7%에 불과하다. 또 서울 강남구 대치동 은마 전용면적 76㎡도 시세가 15억원 수준이지만 공시가격은 9억1200만원으로 60.3%, 시세 17억원 수준인 송파구 잠실엘스 전용면적 84㎡도 공시가격은 10억2400만원으로 60.2%에 그치고 있다.

이에 따라 최 연구위원의 지적대로 공시가격을 실거래가격에 근접하게 올리게 되면 보유세 산정 시작점이 대폭 높아지게 돼 굳이 공정시장가액비율을 크게 조정하지 않아도 고가주택의 세금이 엄청나게 오를 것으로 예상된다.

■고가아파트 공시가격 시세반영률 높이면 치명타

24일 파이낸셜뉴스가 서울 주요지역 공동주택을 대상으로 재산세와 종합부동산세를 계산해 본 결과 시세 대비 공시가격 반영비율을 약간만 높여도 재산세와 종합부동산세가 눈덩이처럼 불어나는 것으로 나타났다. 종부세 상향을 위해 공정시장가액비율과 취득세율을 아무리 많이 조정해도 공시가격 상향조정 방안과는 세금의 변화가 비교가 안 될 정도로 차이가 났다.

현재 시세가 39억원에 달하는 서울 서초구 반포주공 1단지 전용면적 107㎡의 2018년 공시가격은 19억7600만원으로 시세반영률은 불과 50.6%다. 이 아파트 소유자(1가구 1주택자의 경우)는 올해 재산세 474만원, 종합부동산세 510만원(농특세 제외)을 합쳐 984만원의 보유세를 내야 한다. 그러나 공정시장가액비율이나 종합부동산세율을 조정하지 않더라도 시세반영률이 80%로 오르면 공시가격이 31억2000만원으로 대폭 높아져 종부세만 무려 1908만원을 내야 한다. 재산세도 748만원으로 2배 가까이 오르게 돼 연간 보유세가 2656만원까지 급등한다. 정부는 연간 보유세 인상액을 50% 이내로 제한하고 있지만 개편안이 추진되면 이 같은 구제책도 없앨 가능성이 높다. 말 그대로 '세금 폭탄'을 맞게 되는 것이다. 반면 공시가격 시세반영률을 그대로 둘 경우 종부세 인상안 중 가장 상승폭이 클 것으로 예상되는 3안(공정시장가액비율 연 2~10%포인트씩 인상, 종부세율 인상)을 적용하더라도 재산세는 474만원으로 같고 종부세만 702만원(공정시장가액비율 90% 기준, 종부세율 0.80% 적용)으로 192만원 오르게 된다. 연간 부담액이 1176만원으로 보유세 증가폭은 크지 않은 셈이다.

■10억~20억원 이하 아파트도 보유세 변화 클 듯

정부가 공시가격 시세반영률을 올리기 시작하면 초고가 주택뿐만 아니라 시세가 10억~20억원 수준의 아파트들도 보유세 폭탄을 피해가기는 힘들 전망이다. 우선 재산세가 크게 오른다. 또 이 가격대 아파트 중 상당수는 종합부동산세도 내야 한다.

서울 송파구 잠실엘스 전용면적 84㎡가 대표적인 사례다. 시세가 17억원에 달하는 이 아파트의 공시가격은 현재 10억2400만원으로 시세반영률은 60.2%다. 이 아파트 보유자가 1주택자라면 공정시장가액(80%)을 적용받으면 8억1920만원으로 종부세 과표기준에 미달돼 종부세를 내지 않아도 된다. 재산세만 245만원 내면 된다. 그러나 앞으로 공시가격의 시세반영률이 80%로 높아지면 과표기준이 10억8800만원이 돼 종부세를 94만원 내야 한다. 또 재산세는 326만원으로 크게 늘어 보유세 총액이 420만원이 된다.

시세가 10억8000만원 안팎인 서울 용산구 이촌 한가람 전용면적 59㎡는 재산세가 크게 늘어난다. 지금은 공시가격이 6억3300만원으로 1주택자라면 재산세만 151만원 정도만 내면 되는데 앞으로 공시가격 시세반영률이 80%로 높아지면 재산세가 207만원으로 높아진다.

■다주택자는 말그대로 '보유세 폭탄'

공시가격을 실거래가격에 근접하게 조정할 경우 다주택자는 종부세가 어마어마하게 오른다. 세금 산정 시작점이 크게 높아지는 데다 종부세 공제액이 9억원에서 6억원으로 낮아지기 때문이다.

만약 잠실엘스(전용면적 84㎡)와 이촌 한가람(전용면적 59㎡)을 동시에 갖고 있는 다주택자라면 말 그대로 '세금 폭탄'을 맞는다. 지금은 두 주택을 합산한 공시가격 16억5700만원에 대해 종부세 544만원과 각각의 재산세 245만원, 151만원 등 보유세는 940만원이다. 그러나 공시가격 시세반영률이 80%로 높아지면 공시가격 합산액이 22억2400만원으로 급등해 종부세가 1624만으로 크게 높아진다. 또 재산세도 각각 326만원, 207만원으로 증가한다. 총 보유세는 2157만원으로 2배 넘게 오른다.


업계 한 관계자는 "이번에 윤곽을 드러낸 보유세 인상안은 공정시장가액비율 상향조정과 종부세율 인상도 중요하지만 공시가격의 시세반영률을 높이겠다는 게 핵심"이라며 "시세반영률 인상안을 포함시키는지, 얼마나 빠른 속도로 올릴 것인지가 가장 중요하다"고 말했다. 특위는 이번 보유세 개편안을 오는 28일 재정개혁특위 전체회의에서 최종 확정돼 정부에 제출될 예정이다.
이후 정부는 최종 권고안을 7월 말 발표할 세제개편안과 중장기 조세정책 방향에 반영해 9월 정기국회를 통한 입법절차를 거쳐 내년부터 시행할 예정이다.

kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자

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