[알면 돈되는 부동산 상식] 토지 투자때 '4대 서류' 필수체크

①토지이용계획확인서 ②등기사항증명서 ③대장 ④도면

최근에 아파트 가격 상승이 멈추고, 다른 부동산규제가 추가적으로 시행될 것 같다. 현재로서는 비교적 규제가 적은 토지에 관심을 가지고 투자를 고려하고 있다. 내가 살려고 하는 토지가 어떤 가치가 있는 토지인지 확인하기 위해 열람해야 할 서류는 어떤 것이 있는지 알고 싶다.

토지투자를 위해서는 먼저 투자를 고려하는 토지의 가치를 정확히 알아야 한다. 이 때 필요한 서류에는 다음과 같은 것들이 있다.

1.토지이용계획확인서

토지이용계획확인서는 토지의 가치를 알 수 있게 해주는 자료가 된다.

토지이용계획확인서를 확인하면 그 토지의 도시.군관리계획사항과 기타 그 토지에 적용되고 있는 규제의 내용을 알 수 있다. 토지의 권리관계를 표시하는 것이 등기사항증명서라면 토지의 규제상황을 통하여 토지의 가치를 알 수 있는 것이 토지이용계획확인서이다.

그러나 토지이용계획확인서에 기재된 규제는 그 토지에 대한 전체 규제가 다 포함된 것이 아니라는 점에 주의하여야 한다. 부동산관련법률에는 약 400여개의 지역, 지구, 구역이 존재하나 그 중 일부만 토지이용계획확인서로 확인할 수 있을 뿐이다. 그러므로 토지이용계획인서에 나타난 규제사항 이외의 것은 해당 지방자치단체 등에게 문의하는 방법밖에는 없다는 점을 알아야 한다.

또한 토지관련문서에는 지적공부와 등기사항증명서가 있다. 토지에 대한 판단을 하기 위한 기본적인 문서라 할 수 있다. 지적공부는 주로 부동산에 대한 사실관계(지목, 면적 등)를 파악하는 수단이 되며, 등기사항증명서는 부동산의 권리관계(소유권 등)를 확인하는 기준이 된다. 지적공부와 등기사항증명서가 서로 일치하지 않는 경우에는 사실관계는 지적공부를 우선하고, 권리관계에서는 등기사항증명서를 우선한다. 지적공부에는 대장과 도면이 있으며, 대장에는 토지대장과 임야대장이 있고, 도면에는 지적도와 임야도가 있다.

2.등기사항증명서

등기사항증명서는 부동산에 대한 권리관계를 나타내는 것으로서, 갑구에는 소유권에 관한 사항, 을구에는 제한물권(용익물권,담보물권)을 표시한다.

등기사항증명서는 부동산거래에 있어서의 권리관계를 표시하므로 부동산자체의 가치를 판단하는 지표로 사용하기에는 적합하지 않다. 등기사항증명서는 특히 경매로 부동산을 취득하고자 하는 경우에는 권리분석의 주요한 도구가 된다는 점을 알아두어야 한다.

3.대장(토지대장.임야대장)

지목 중에서 번지 앞에 '산'이 붙은 임야의 경우에는 임야대장에 등록을 하고, '산'이 붙지 않은 임야와 다른 지목은 토지대장에 등록한다. 대장은 조세의 부과징수 등을 위하여 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자, 주소 등을 등록한다. 토지투자.개발을 하려는 사람이 대장을 통하여 얻어야 하는 정보는 면적과 지목같은 기초적인 정보외에도 필지분할시기와 지목변경시기이다.

4.도면(지적도.임야도)

도면에는 지적도와 임야도가 있다. 번지 앞에 '산'이 붙은 임야는 임야도에 등록하는 것이고, '산'자가 없는 번지의 임야와 기타 지목은 지적도에 등록한다.

지적도와 임야도에는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계등을 등록하는 것이므로 이에 대한 정보가 필요할 때에는 지적도와 임야도를 확인하여야 한다.

박종철 세종사이버대 부동산학과 겸임교수