내년 공시가격 대거 현실화..종부세 이어 재산세도 폭탄 맞나

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국토교통분야 관행혁신위원회 권고.. 국토부 공시가율 현실화 계획 밝혀
서울 강남 등 최근 집값 많이 오른 곳과 고가주택 세부담 늘듯
자영업자 등 건강보험료 국민연금도 부담액 증가 예상

내년부터 공동주택 등 부동산 공시가격의 시세(실거래가) 반영률이 대폭 높아지고 이로인해 재산세 등 각종 세부담이 크게 늘어날 가능성이 높아졌다.

국토부가 지난해부터 운영하고 있는 관행혁신위원회가 공시가격에 대한 시세 반영률을 올릴 것을 권고하고 국토부가 시세분석 가이드라인을 마련하는 등 구체적인 현실화율 계획을 세우기로 했기 때문이다. 재산세, 종합부동산세 등의 과세 산정 기준이 되는 공시가격이 오르게 되면 세금이 급격하게 오르게 된다.<본지 6월25일자 1면, 3면 참조>
현재 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(60%)을 곱해 나온 금액이 과표기준이 되며 여기에 구간별 재산세율(주택의 경우 0.10~0.40%)을 곱해 과세한다. 또 종합부동산세는 공시가격에 공정시장가액비율(80%)를 적용해 산정한 금액에 구간별 세율(0.5~2.5%)을 곱해 과세한다. 즉, 공시가격이 세부담을 산정하는 출발점이 되는데 이 가격이 높아지게 되면 공정시장가액비율을 높이지 않더라도 세금이 눈덩이처럼 불어나기 때문이다.

건강보험료와 국민연금 부담도 크게 늘어난다. 특히 자영업자의 경우 재산가액에 연관해 부과되기 때문에 공시가격이 높아질수록 부담액은 크게 증가한다.

■국토부 "공시가격 현실화율 제고위해 노력"
국토교통분야 관행혁신위원회가 10일 부동산가격공시제도, 철도안전 및 철도산업, 민자사업제도 등 국토부 주요 정책 3가지 분야에 대한 2차 개선권고안을 발표했다. 위원회는 우선 부동산가격공시제도에 대해 공시가격이 시세에 비해 지나치게 낮아 현실화율이 떨어지기 때문에 실거래가(시세) 반영률을 높일 것을 권고했다.

위원회는 "국토부가 매년 공시하고 있는 부동산(토지, 단독주택, 공동주택) 공시가격은 보유세 과표, 각종 부담금의 산정기준 등 60여가지 행정목적으로 활용되고 있어 시세를 반영한 정확한 가격을 책정해야 하나 시세 대비 공시가격의 비율인 현실화율이 많이 낮다는 문제가 제기됐다"며 "현실화율 제고를 위해서는 시세변동분보다 공시가격을 더 많이 올려야 하는데 세부담, 건강보험료 증가, 기초연금 등 복지수급자 탈락자 급증 등 우려 때문에 매년 일관성있게 개선하지 못했다"고 지적했다.

이에대해 국토부는 "공시가격 현실화율 제고를 위해 지속적이고 일관되게 노력하겠다"며 "공시가격을 조사자가 감정평가선례 및 실거래가 등을 분석해 결정한 시세로 나눈 시세반영률을 개선해 통계를 객관적이고 체계적으로 관리하겠다"고 밝혔다. 이를위해 실거래가 외에 시세를 제대로 반영하기 위해 시세분석의 통일된 방법론과 기준 등이 포함된 가이드라인을 마련하고 조사평가자에게 시세분석보고서 작성을 의무화할 방침이다. 시세 분석과정에서 조사평가자의 주관적인 판단을 최대한 배제한다는 것이다. 공동주택의 경우 시세산정때 실거래가 반영은 60만건인 반면 시세반영은 1290건에 달한다.

■최근 시세 많이 오른 곳, 고가주택 공시가격 급등 예고
부동산 공시가격은 고가주택이거나 시세변동이 많은 곳일수록 많이 오르게 된다. 위원회는 "유형별, 지역별, 가격대별 형평성이 중요함에도 유형간 현실화율이 다르고 가격이 급등한 지역이 안정적인 지역보다 현실화율이 낮다는 문제가 제기됐다"며 "공동주택은 실거래가가 많고 형태가 정형화 돼 있는 반면 토지 및 단독주택은 실거래가 적어 정확한 시세파악이 어려워 보수적으로 가격을 책정하는 관행이 있다"고 지적했다. 위원회는 특히 "일부 지역의 경우 부동산 시장이 과열돼 실거래가가 급등한 경우 급등한 실거래가가 충분히 누적돼 시장에서 정상적인 시세로 받아들여지기 전가지 공시가격을 점진적으로 올리는 측면이 있었다"고 강조했다. 시세가 급등해도 공시가격 반영이 제대로 이뤄지지 않았다는 것이다.

실제로 서울 강남권의 고가주택의 경우 공시가격의 시세반영률이 50% 수준에 머무는 곳이 많은게 사실이다. 서울 서초구 반포주공1단지의 경우 전용면적 107㎡의 2018년 공시가격은 19억7600만원으로 시세반영률은 불과 50.6%다. 또 우리나라 최고가 아파트인 서초구 아크로리버파크도 전용면적 84㎡의 공시가격은 15억400만원으로 시세 28억원 대비 53.7%에 불과하다. 국토부는 공시가격의 시세반영률이 평균 65~70%라고 설명하고 있는 것과는 차이가 있다. 이에따라 서울 강남권을 비롯해 최근 시세가 많이 오른 곳이나 고가주택의 경우 공시가격이 크게 오를 것으로 예상되고 있다.

국토부는 공시가격 조사자가 보다 엄격하게 시세분석을 하도록 시세분석서 작성을 의무화하도록 했다. 또 공시가격을 제출하기 전에 소속 감정평가법인 또는 감정원 지사의 자체 심사를 거치도록 의무화했다.

■위원회 "철도 비정규직 정규직 전환 서둘러야"
위원회는 철도산업과 관련해 한국철도공사(코레일)가 정원부족 문제를 아웃소싱으로 해소하는 과정에서 안전업무도 일부 포함해 안전 외주화를 추진한 것은 문제가 있다고 지적했다. 위원회는 "구의역, 온수역 등에서 외주업체 종사자가 사망하는 사고가 발생했던 사례를 비춰볼때 안전의 외주화를 방지할 수 있는 대책 마련이 필요하며 고용불안과 저임금 문제 등으로 철도서비스 질 저하가 우려되는 점에 대해 논의했다"고 말했다.

이에따라 국토부는 "국민의 생명·안전과 밀접한 업무는 코레일 또는 자회사가 직접 수행해 전문성과 책임성을 확보하도록 하고 철도관련 비정규직 근로자 9426명에 대해 정부의 가이드라인에 따라 8592명을 정규직 전환할 예정"이라고 밝혔다. 올해 기준 코레일 정규직 인원은 2만9000여명이다.

위원회는 또 "도로·철도 민간투자사업에서 예측 대비 실제 이용량이 100%를 초과하는 사업은 거의 없고 오히려 수요부족에 따른 운영적자를 국민세금으로 지원하고 있다"며 정부가 교통 수요를 제대로 확인·검증하지 못해 과다수요 예측이 이뤄지고 있다고 지적했다.

한강변을 배경으로 서있는 서울 송파구 잠실주공5단지 모습.

kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자