"이거 모르면 손해" 상가투자 절세 전략

상가정보연구소 전략 제시..부가가치세 환급 받으려면 법인명의보다 개인이 유리

정부가 주택에 대한 세제를 강화하는 가운데 비교적 세금 부담이 덜하다고 알려진 상가 투자에 있어서도 절세 비법에 관심을 갖는 추세다. 전문가들은 법인 명의로 상가를 취득한다고 해도 무조건 세금이 낮은 게 아니며, 부가가치세 환급을 위해서는 일반과세자로 등록해야 한다고 조언했다.

11일 수익형부동산전문기업 상가정보연구소는 이 같은 내용을 골자로 한 '상가임대인이 알아야 할 절세 전략' 3가지를 제시했다.

우선 명의와 관련, 현재 개인사업자의 경우 소득금액 구간에 따라 6~42%의 초과누진세율 구조인 반면 법인사업자의 경우 10~25%의 세율로 과세하기 때문에 법인명의로 했을 때 세 부담이 감소할 수 있다.

하지만 법인은 취득세 중과가 적용된다는 점에서 개인보다 불리할 수 있다는 점을 간과하면 안 된다고 연구소는 지적했다. 개인은 부동산을 구입할 때 1.1~3.5%의 취득세를 내지만 법인은 5.3~8.1% 수준을 납부한다.

다만 법인 설립 후 5년이 지났거나 과밀억제권역이 아닐 경우에는 개인과 차이가 없다. 따라서 상가의 금액 및 소득 규모에 따라 실제 얼마나 차이가 나는지 따져보고 판단해야 한다.

취득한 상가의 부가가치세를 환급받기 위해서는 분양계약일로부터 20일 이내에 일반과세자로 사업자등록 신청을 해야 건물분에 대한 부가가치세 환급을 받을 수 있다.

예컨대 일반과세자가 토지가액 5억원, 건물가액 1억원의 상가를 취득하는 경우 부가가치세는 건물 가액의 10%인 1000만원이 된다. 토지의 공급에 대해서는 부가가치세가 면제되기 때문이다. 간이과세자는 부가가치세 환급을 받을 수 없으며 임차인에게 세금계산서를 발행할 수 없기 때문에 임대료에 대한 부가가치세를 세입자로부터 받을 수 없는 문제가 발생한다.

증여시에는 반드시 자금출처를 밝혀야 한다.

일반적으로 상가는 주택에 비해 증여에 유리한 자산으로 꼽힌다. 과세표준이 되는 기준시가가 매매가의 40~60%로 낮게 책정되기 때문이다.

이에 정부는 부동산 매매에 편법 증여가 동원되는 것을 막기 위해 향후 조사에서 재산을 자력으로 취득했다고 인정하기 어렵다고 판단될 경우 증여세를 부과하고 있다.

이때 자금출처 입증 책임은 소유자에게 있다.

상가정보연구소 관계자는 "자녀에게 부동산을 물려주기 전에 증여추정 배제기준의 한도를 확인할 필요가 있다"면서 "재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 취득한 재산이 일정 금액에 미달하면 증여세를 내지 않아도 되는데 이를 잘 파악해야 한다.

주택의 경우 지난달부터 증여추정 배제기준이 최대 4억원에서 3억원으로 낮아졌다"고 설명했다.

[e-mail] 정상희 기자