정부 주택시장 추가대책 카드는..투기지역 등 지정 확대, 재건축 연한 강화 유력

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청약과열 해소 위해 과거 판교신도시 동시분양때 적용한 채권입찰제 도입할수도

정부가 서울 강남과 한강변 등 일부 지역에서 급매물이 거래되고 호가가 다시 오르자 주택시장 고삐를 다시 죄기 시작했다. 이들 지역을 중심으로 집값이 오르고 다른 지역까지 확산될 경우 자칫 걷잡을 수 없는 상황이 벌어질 수 있다고 판단해 서둘러 진화에 나선 것이다.

정부는 우선 지난해 발표한 8·2부동산대책과 10·24가계부채대책이 제대로 시장에서 지켜지고 있는지부터 집중 모니터링한다. 서울 강남권 등 집값이 꿈틀대는 지역을 중심으로 자금조달계획서와 실거래신고내역 등을 자세히 들여다보기로 했다. 이 과정에서 편법증여, 세금탈루가 의심되면 국세청 등과 적극 협력해 세무조사까지 실시할 계획이다. 또 재건축, 재개발 등 조합원 지위양도 불허, 재당첨 제한 등 정비사업 규제가 제대로 지켜지는지도 집중 감시한다. 이 과정에서 지자체와 공동으로 특별사법경찰을 동원해 현장 단속까지 벌인다는 방침이다.

■투기지역, 투기과열지구 추가 지정 유력
주택시장에서 과열기미가 계속될 경우 추가로 주택시장 안정대책도 내놓을 예정이어서 향후 나올 추가대책에도 관심이 모아지고 있다.

정부가 내놓을 수 있는 대책은 투기지역과 투기과열지구 지정을 확대하는 방안이 유력하다. 정부는 지난해 8·2 부동산대책 등을 통해 서울시 전지역과 세종시, 경기 과천시, 경기 성남 분당구, 대구 수성구를 투기과열지구로 지정하고 이중 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구와 세종시를 투기지역으로 묶었다. 그러나 서울 강북 일부지역에서 집값 움직임이 포착되고 있어 투기지역에서 제외된 지역을 투기지역으로 추가 지정하는 방안도 검토된다. 투기지역으로 지정되면 주택담보대출 만기 연장이 제한되며 주택담보대출 건수도 기존 1인당에서 가구당 1건으로 제한된다.

또 조정지역을 비롯한 수도권 지역 중 과열 기미가 보이는 곳에 대해서는 투기과열지구로 지정하는 방안도 유력하다. 투기과열지구로 지정되면 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 40%로 줄어들고 재건축 조합원 지위양도가 금지된다. 또 3억원 이상 주택을 구매할 때는 자금조달계획, 입주계획을 밝히고 추후 증여세 등의 탈세나 실거주 여부 등을 확인받는 주택거래신고제가 적용된다. 현재 조정대상지역은 경기 성남시, 하남시, 광명시, 남양주시, 동탄2신도시, 부산 해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진구 이다.

■재건축 연한 40년으로 다시 늘릴수도
주택시장에서 항상 가장 빨리 움직이며 주변을 자극하는 재건축에 대한 규제도 더 강화할 가능성도 있다.

정부는 앞서 지난 3월 재건축 안전진단 기준을 강화해 재건축 연한이 도래했더라도 무분별한 재건축을 하지 못하도록 했다. 그러나 최근 다시 서울 은마나 압구정현대, 목동 단지 등에서 집값이 상승세를 보이고 있어 아예 재건축 연한을 강화하는 방안도 유력하게 검토되고 있다. 현재 재건축 연한은 지자체가 건축연도에 따라 20~40년으로 탄력적으로 운영해왔으나 지난 2014년 9·1대책에서 지자체 조례 이양 권한을 거둬들이며 서울시의 경우 30년으로 짧아진 상태다. 이에따라 서울시의 경우 40년으로 연한을 늘리게 되면 1980년대 중반에 준공된 서울 목동지구와 서울 강북지역 상당수 단지들이 재건축이 막히게 된다.

앞서 김현미 국토부 장관은 지난 1월 "재건축이 구조안전성, 내구연한 등을 종합적으로 검토할 필요가 있다"고 말하며 재건축 연한 강화 필요성을 지적한 바 있다. 재건축 연한 조정은 도시및주거환경정비법 시행령 개정 사항이어서 국토부의 의지만 있으면 국회를 거치지 않아도 된다.

■청약과열 해소위해 채권입찰 도입 가능
이외에도 신규 분양시장 과열을 식히기 위해 채권입찰제를 도입하는 방안도 검토될 가능성이 있다. 현재 주택시장에서 신규 분양되는 주택이 주택도시보증공사(HUG)를 통해 사실상 분양가상한제를 도입해 주변시세보다 너무 저렴하게 공급되면서 과열 양상을 보이고 있어서다.

채권입찰제는 분양가가 주변시세보다 지나치게 낮을 경우 분양받는 사람이 추가로 채권을 매입하도록 하는 제도다. 채권금액을 많이 써낼수록 당첨확률이 높아 시세차익에 대한 기대감을 줄이라는 것으로 지난 2006년 판교신도시 등에서 도입된 후 2013년 폐지됐다. 채권으로 당첨자의 시세차익을 일부 환수하는 것으로 일종의 재건축 초과이익 환수제와 비슷한 개념이다. 정부는 이에대해 아직 도입 계획이 없다는 입장이지만 과거 시행한 사례가 있어 꼭 배제할수만은 없는 카드다.

정부는 또 금융위원회, 금융감독원과 협조해 금융권 대출현장에서 LTV, DTI 등 규제가 제대로 이행되는 지 집중 감시한다.
정부는 지난해 10.24 대책을 통해 투기지역과 투기과열지구에서는 LTV와 DTI가 각각 40%로 10%P씩 낮췄다. 특히 대출이 한건이라도 있는 경우는 이 기준보다 10%를 더 낮춰 적용하고 있다. 정부는 이에더해 9월부터 총부채상환비율(DSR)을 도입해 주택시장으로 흘러들어가는 자금을 더욱 옥죌 계획이다.

kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자