투기과열지구 이상 지정되면 정부가 자금계획, 입주여부 세세히 감시

투기지역 지정되면 세대원 모두 규제. 투기과열지구는 자금조달계획 밝혀야
새롭게 지정된 9곳 세제, 대출, 주택 관련 강화된 규제 적용받아 거래 위축될듯

27일 정부가 서울 등 일부 주택시장이 급등세를 보이고 이같은 상승세가 주변으로 확산될 조짐을 보이자 서둘러 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역을 추가로 지정했다. 서울 종로·중·동대문·동작구 등 4개 지역이 투기지역으로, 광명·하남시는 투기과열지구로, 구리시·안양시 동안구는 조정대상지역으로 새롭게 포함됐다. 28일부터 이들 9곳은 주택·대출·세제 등 강화된 규제를 적용받는다. 국토부는 9월말부터 2022년까지 서울을 비롯한 수도권에서 신규 택지개발지구 30여곳을 추가로 지정, 총 30만가구의 주택을 새롭게 공급하기로 했다. 국토부는 이와 별도로 조만간 공급 및 금융과 관련한 추가대책을 내놓을 계획이다.

종로·중·동대문·동작구 투기지역 지정
서울 종로·중·동대문·동작구 등 4곳이 새롭게 투기지역으로 지정됨에 따라 서울은 25개 구 중 15개구가 투기지역으로 지정됐다. 종로(0.50%)·중(0.55%)·동대문(0.52%)·동작(0.56%) 등 4곳은 7월 주택가격 상승률이 0.5%를 넘는 등 높은 상승률을 기록했을뿐
서울 주간 아파트 매매가격 변동률(%)


만 아니라 최근에도 상승세가 이어지고 있다고 국토교통부는 지정 이유를 설명했다.

이들 지역은 투기과열지구로 지정됐던 곳이지만 앞으로 더 강화된 규제를 적용받게 된다. 투기지역으로 지정되면 규제가 세대원 1인 규제가 아니라 가구 전체를 1인으로 보고 규제한다. 우선 대출부터 보면 주택담보대출 규제도 세대당 1건으로 제한된다. 투기과열지구의 경우 세대원으로 규제를 하는 것에 비해 대출받기가 훨씬 힘들어지는 것이다. 주택
광명시 주간 아파트 매매가격 변동률(%).


담보대출 만기연장도 제한되고 기업자금대출도 못받는다.

양도소득세에서도 불이익을 받을 가능성이 높다. 세대 구성원이 보유한 주택과 조합원 분양권이 3개 이상이거나 비사업용 토지를 보유한 경우 해당 부동산을 매도할 경우 기본 양도세율에 10%포인트 가산세가 붙는다. 혹시 농어촌주택을 보유하고 있다면 양도세 계산때 가격에 관계없이 주택수에 산정돼 주택수가 늘어나게 된다.

■투기과열지구,자금조달계획 신고
광명과 하남시는 투기과열지구로 추가 지정됐다. 국토부는 광명시와 하남시가 최근 3개월 및 1년간 주택가격 상승률이 높은데다 최근 주간 아파트가격 상승률도 높게 나타났다고 설명했다. 광명은 7월 5주부터 주간 아파트가격 상승률이 급등해 8월2~3주 상승률이 1% 내외를 기록하고 있다. 하남은 최근 1년간 누적상승률이 5.56%에 달하는데다 8월 1주부터 주간 아파트가격 상승률이 다시 확대되고 있다.

투기과열지구로 지정되면 3억원 이상 주택거래때 자금조달계획과 입주계획 여부를 신고해야 한다. 자금출처를 정부가 꼼꼼히 들여다보는 것으로 이 과정에서 불법 증여·상속이 일어날 경우 세무조사까지 받게 될 가능성이 높다. 정부의 집중 감시망에 들어가게 되는 셈이다.

아파트 분양권 거래가 제한돼 소유권이전등기때까지 전매를 할 수 없다. 정비사업장(재개발, 재건축) 관련 규제도 강화된다. 재건축·재개발 조합원 분양권 전매가 소유권 이전 등기때까지 제한된다. 또 조합원 지위 양도도 전면 금지되고 대출규제도 강화된다. 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려간다.

■조정지역 분양권 전매 금지 양도세 중과
구리시, 안양 동안구, 광교택지개발지구는 조정대상지역으로 새롭게 지정됐다. 구리와 안양 동안구는 최근 3개월동안 주택가격 상승률이 각각 1.24%, 4.80%로 높은 곳이다. 또 광교신도시는 청약과열현상이 두드러지고 집값 상승세도 높았음에도 규제 대상에 빠졌다는 지적에 따른 것으로 분석됐다. 광교는 현재 일부 택지 분양이 남아있어 청약과열이 우려되기 때문이라고 국토부는 설명했다.

조정지역으로 지정되면 세제상으로 큰 불이익이 따른다. 2주택 이상 다주택자는 양도소득세가 중과된다. 2주택자는 기본세율(6~40%)에 10%p, 3주택자는 20%p 가산세를 적용한다. 장기보유특별공제도 배제된다. 현재 주택보유 연수에 따라 1주택자의 경우 최대 80%, 다주택자는 최대 30%를 적용해주고 있다. 다주택자의 경우 주택을 오랫동안 보유했더라도 양도세가 많아지게 된다.

1주택자의 양도세 비과세 요건도 강화된다. 2년 보유기간외에도 실거주를 2년이상 해야 비과세 혜택을 받는다. 분양권 전매도 지역에 따라 1년6개월에서~등기때까지로 제한되고 기간이 지나 전매가 허용되더라도 양도세를 50% 내야 한다. 한편 지난해 6월 조정대상지역으로 지정한 부산시 기장군은 시장안정세가 뚜렷하다는 이유로 조정대상지역에서 해제했다.

■수도권 30곳 택지지구 추가 지정
국토부는 또 9월말부터 2022년까지 서울을 비롯한 수도권에서 신규 택지개발지구 30여곳을 추가로 지정하기로 했다.

국토부 이문기 주택토지실장은 "지금도 수도권을 비롯한 지역의 주택공급이 부족한 상태가 아니지만 향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택공급을 확대하기 위해 수도권 내에 총 44곳의 공공택지를 지정하겠다"고 밝혔다.

신규 공공택지는 총 44곳으로 이곳에서는 36만2000가구의 주택이 공급되게 된다. 국토부는 이미 신혼희망타운 등 14곳을 지정해 6만2000가구를 공급하기로 한 상태다.

이에따라 오는 9월말부터 2022년까지 30곳이 추가로 지정되는 택지지구에서는 총 30만가구의 주택이 공급된다.
택지지구 한 곳당 1만가구 안팎에 달하는 주택이 들어서게 되므로 택지지구 규모는 작지 않을 것으로 예상되고 있다.

국토부는 이번 투기지역 등 지정에도 주택가격 오름세가 진정되지 않으면 곧이어 추가대책을 내놓겠다는 입장을 밝혔다.

이 실장은 "지난해 발표한 8·2부동산대책을 비롯해 정부의 부동산대책은 일정 부분 효과가 있었다"며 "공급, 금융 등 여러 부문에서 (기존에 내놨던 대책을) 보완중에 있으며 조만간 추가대책을 내놓을 것"이라고 말했다.

kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자