보유세 낮은 오피스텔·빌딩, 가격공시제 도입 목소리 커

과세 형평성 따라 개선 필요..실거래가 반영률 19~70%, 시장가격과 괴리·편차 커

종합부동산세 강화를 핵심으로 한 정부의 9·13 부동산대책 발표 이후 오피스텔, 빌딩 등 비주거용 부동산에 대한 적정가격을 정해 공개하는 가격공시제 도입에도 속도를 내야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

실제 매매가와 과세표준이 되는 기준시가 간 괴리가 커 비주거용 부동산 소유자들이 재산세, 상속·증여세 등을 훨씬 적게 납부하는 등 과세형평성 문제가 심화되고 있기 때문이다. 2005년 참여정부 당시 도입이 결정됐지만 13년째 도입 논의가 공회전만 거듭하고 있다.

16일 박상수 한국지방세연구원 연구위원이 작성한 '부동산 보유세 개편과 과세표준 현실화 정책' 보고서에 따르면 국회 국토교통위원회가 2016년 국정감사를 통해 2014년 이후 매각된 14개 업무용 대형부동산의 실거래가격과 시가표준액을 비교한 결과, 시가표준액은 실거래가격의 19~70% 수준으로 조사됐다. 시중에 5억원으로 거래되는 상가일 때 최소 9500만원, 최대 3억5000만원에 대해서만 세금을 낸다는 의미다.

비주거용 부동산은 현재는 토지(개별공시지가)와 건물(건물기준시가·시가표준액)을 각각 산정해 합산하는 방식으로 이뤄지면서 실제 시장가격을 제대로 반영하지 못하고 있다.

이에 비주거용 부동산의 토지와 건물을 묶어 실제 거래가격을 토대로 국가가 기준가격을 정해 공개하자는 것이다.

가령 건축물 시가표준액의 경우 전국 단일 건물신축가격기준액에 따라 산정한다. 2018년 기준 건물신축가격기준액은 단위면적(㎡)당 69만원이다. 층마다 매출액, 권리금 등이 다르지만 납부해야 하는 재산세는 큰 차이가 없는 문제가 생긴다.

정부부처마다 세금을 매기는 기준도 제각각이다. 국세인 상속·증여세는 국세청(기준시가)에서, 지방세인 재산세는 행정안전부(시가표준액)가 고시하는 식이다.

박 연구위원이 통계청·한국은행의 국민대차대조표를 이용해 추정한 결과 비주거용 부동산에 대한 가격공시제 도입 시 재산세액은 현행보다 30~60%가량 증가한다. 재산세 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱해 산출한다. 공시비율을 10%포인트 조정할 경우 비주거용 부동산에 대한 재산세액은 13.8~16.1%포인트 변화한다. 공정시장가액비율 10%포인트 조정 시에는 비주거용 부동산 재산세액이 18.4~23.0%포인트 달라지는 것으로 나타났다.

비주거용 부동산은 상속·증여수단으로도 각광받는 추세다.

저금리 기조에 매달 안정적인 고정수입이 들어오기 때문이다. 실제 전국 상가·건물 등 비주거용 부동산 증여는 2016년 기준 1만5611건으로 전년 대비 16.5% 증가했다.

가격공시제가 시행되면 상속·증여세 부담도 대폭 강화될 전망이다.

[e-mail] 장민권 기자