[fn선임기자의 경제노트]시장 혼란 부르는 누더기 민간 임대주택 정책---일관성 결여에 과도한 재산권 행사

정부, 전월세 임대형태 변경 못하는 내용 슬그머니 소급적용 '논란'
임대사업자 등록하면 최대 8년 동안 세입자가 요구하면 재계약 해야

"집 주인이 등록임대주택의 대출상환을 위해 월세를 전세로 바꾸지도 못하게 하면 집주인의 재산권행사를 과도하게 막는거 아닌가." (주택임대사업자)
"이제껏 임대등록하면 세혜택 준다고 해놓고 지금까지 없던 규정을 만들어 소급적용하면 법적안정성을 해치는게 아닌가." (법조계 인사)

국토교통부가 주택임대사업자로 등록한 주택에서 전월세 상호 전환을 금지하는 내용을 신설하고 이를 과거에 등록한 사람들까지 소급적용하기로 하면서 큰 논란을 빚고 있다.

업계에서는 등록임대주택에 거주하는 세입자의 안정적인 주거를 위해 필요성은 공감하지만 집주인의 재산권 행사를 과도하게 제한하고 있는데다 민간임대특별법에서 규정하고 있지않은 민감한 내용을 여론 수렴 절차없이 슬그머니 모든 임대사업자에 소급적용하기로 하면서 법적 안정성까지 해치고 있다고 지적이 일고 있다. 더구나 이같은 조치를 통해 사실상 주택임대시장에서 계약갱신청구권을 논란을 우려해 법 제정 절차를 거치지 않고 편법으로 시행규칙으로 도입한게 아니냐는 논란마저 일고 있다.

4일 업계 등에 따르면 국토교통부는 최근 '민간임대주택에 관한 특별법' 시행규칙을 개정하고 지난달 27일 공포·시행에 들어갔다. 시행규칙 중 가장 논란이 되고 있는 것은 '임대사업자가 임대보증금과 월임대료를 상호 전환하려는 경우에는 임차인의 동의를 받도록 명확하게 규정한다'는 부분이다.

임대사업자가 대출상환이나 자금이 필요할 경우 월세를 전세로 전환할 수도 있는데 정부가 정한 전월세전환율(5.25%)내에서 허용할 수 있도록 해줘야지 이를 세입자에게 동의를 얻어야만 가능하도록 하면 엄연한 재산권 침해라는 것이다.

이 때문에 한 관계자는 "정부가 정한 상한선 5% 룰을 지키겠다는 내용으로 임대사업자를 등록한 것이지 재산권행사 자체를 포기한 것은 아닌데 이는 국민의 기본권 침해가 아닌가 생각한다"고 우려했다.

소급적용에 대한 논란도 거세지고 있다. 임대사업자로 등록할 때 전월세 등 임대형태를 바꾸지 못한다는 규정이 없었지만 이번에 시행규칙으로 신설하면서 이전에 등록한 임대사업자에게 모두 적용하게 돼 법적 안정성 쪽에서도 문제가 된다는 것이다.

또 계약갱신청구권 논란도 거세다. 계약이 만료되도 집주인이 임대형태를 바꾸기 전에 세입자 동의를 얻어야 하는 것은 물론이고 세입자가 계속 거주의사를 표명할 경우 최대 8년간(단기임대는 4년) 임대형태 변경없이 임대료 상한액 이내에서 계약을 연장할 수 있도록 의무화 했다는 것이다. 수년 전부터 더불어민주당을 중심으로 이 제도의 도입을 주장하고 있지만 국회에서 제대로 된 논의가 이뤄지지 않고 있는 상태여서 논란을 더 키우고 있다.

이번 민간임대특별법 시행규칙 시행으로 주택임대사업자는 등록한 임대주택의 세입자가 퇴거 의사를 밝히지 않는 한 반드시 재계약에 응해야 하고 이를 거부할 경우 '재계약거절'로 간주돼 거주주택 비과세, 양도소득세 중과 배제 등 세법상 임대사업자의 각종 혜택이 모두 없어지게 된다.

주택임대사업자가 헷갈릴만한 내용을 국토부 관계자와 직접 문답 형식으로 알아봤다.

― 주택임대사업자로 등록한 집주인이 재계약 과정에서 전세를 월세로 전환하려 할때 세입자의 동의를 구하지 않으면 어떻게 되나.
▲재계약 거절이 되기 때문에 민간임대주택특별법 위반이 된다. 과태료 1000만원을 부과받는 것을 시작으로 세법상 혜택인 거주주택비과세, 양도세 중과 배제 등 모든게 사라지게 된다.

― 해당 계약기간에만 적용되는가, 아니면 임대사업자로 등록한 기간 동안 모두 적용되나.
▲정부와 임대사업을 하기로 약정한 모든 기간이 해당된다. 단기임대는 4년동안, 장기임대는 8년동안 적용된다.

― 계약갱신청구권은 아직 도입되지 않았는데 시행규칙으로 이를 강요할 수 있나.
▲계약갱신청구권이라는 용어는 없다. 그러나 민간임대특별법(45조)과 시행규칙(35조)에서 이와 비슷한 내용으로 규정하고 있다. 집주인이 경제상 큰 문제가 발생하거나 주택에 거주하기 힘들 정도의 곤란한 상황이 발생하지 않는 한 세입자가 요구하는 재계약 요구를 들어주지 않으면 관련법 위반이 된다.

― 그럼 반대로 현재 월세로 계약을 하고 있는데 집주인이 대출상환이나 자금융통을 위해 전세로 돌려야 하는 상황이 발생해도 세입자가 거부하면 전환을 못하는가.
▲마찬가지다. 세입자가 거부하면 집주인은 이를 강요할 수 없다. 집주인이 돈이 필요하다면 은행을 이용해 대출을 일으켜야 한다. 함부로 팔 수도 없다.

― 그럼 집주인의 재산권 행사가 너무 제약되는게 아닌가. 자칫하면 헌법소원까지 일어날 수도 있다는 지적도 있는데.
▲집주인이 계약 형태를 바꿔 세입자를 내보내는 것을 막기 위해 도입한 것이다. 정부 내부에서도 법적으로 확인했는데 헌법에 위배되지 않는다는 결론을 얻었다.

― 시행규칙 적용시기를 공표 이후에 등록하는 주택임대사업자로 한정하지 않고 소급해 모두 적용하기로 한 것은 법적안정성을 해친다는 지적도 있는데.
▲세입자를 보호하기 위한 것인 만큼 어쩔수 없다. 소급적용하지 않으면 세입자를 제대로 보호할 수 없다.

계약갱신청구권은 이미 주택임대사업자들이 임대주택등록을 하면서 이같은 내용에 합의한 것으로 정부에서는 간주하고 있다. [e-mail] 김관웅 부동산 선임기자