[이런 펀드 어때요?] 삼성자산운용 J-REITs펀드, 신주쿠 등 日 부동산 노른자위에 투자… 연초 이후 성과 7%

원하는 시점에 가입·환매 가능..리츠기업이라 이익 90%이상 배당..현재 평균 배당수익률 4% 수준

삼성자산운용의 '삼성 J-REITs펀드'(재간접형)는 20년 이상 이어져온 장기 불황의 터널을 지나 회복 국면에 진입한 일본 부동산시장에 투자한다. 연 평균 4%의 배당수익률이 기대되는 일본 리츠에 투자하기 때문에 안정적 성과를 원하는 투자자들에게 제격이라는 평가다.

■연 4% 안정적 배당 기대

24일 한국펀드평가 펀드스퀘어에 따르면 이 펀드의 연초 이후 성과는 6.94%에 달한다. 같은 기간 해외부동산지수(The BofA 메릴린치 US REIT Index) 성과(1.59%) 대비 우월한 성적표다. 최근 1개월과 6개월 기준 성과도 각각 3.0%, 8.37%를 기록했다.

운용을 맡고 있는 박용식 삼성운용 글로벌운용팀 매니저는 "리츠펀드는 부동산 직접투자 대비 훨씬 적은 돈으로 투자가 가능하다"며 "부동산 펀드가 주로 폐쇄형으로 설정 및 환매에 제약이 있는 반면, 'J-REITs펀드'는 공모 개방형이라 투자자가 언제든 원하는 시점에 가입과 환매가 가능하다"고 설명했다.

그러면서 "펀드에 대한 투자만으로 일본의 오피스, 주택, 상업시설, 호텔 등 복수의 부동산에 투자하는 효과가 있다"고 덧붙였다.

리츠는 세법상 이익의 90% 이상을 투자자에게 배당한다. 따라서 안정적이면서 높은 수준의 배당을 기대할 수 있다. 현재 펀드가 투자하는 부동산은 신주쿠, 요코하마, 신사이바시 등 도심지와 역을 중심으로 핵심지역에 위치해 있다.

지난 2005년 설정된 이 펀드는 14년 이상 운용된 장기 트렉 레코드를 보유하고 있다. 실제 2008년 리먼 쇼크때와 같은 대형 악재에도 누적 성과는 65.9%로 높다. 박 매니저는 "철저한 리서치를 바탕으로 독자적 스코어링 모델을 구축하고, 이를 활용한 포트폴리오 구성으로 비교지수와의 차별화를 도모했다"며 "일본 최대 운용사인 노무라에셋과 자문계약을 체결해 기업 분석 및 포트폴리오 구성에 협업하는 것도 강점"이라고 말했다.

향후 정부정책 및 경기상황을 고려해 중장기적으로 수혜가 예상되는 종목을 편입할 방침이다.

박 매니저는 "미·중 무역갈등에 따른 불확실성 확대로 투자자들이 내수, 방어주, 고배당으로 이어지는 안정적 투자처에 대한 니즈가 높다. 이런 환경 속에서 고배당을 실시하면서도 여전히 저평가된 J-REIT기업들에 대한 투자자들의 관심도 높아지고 있다"고 설명했다. 이어 "J-REIT 각사 역시 자사주 매입, 조달 금리 경감을 통한 이익 향상, 배당수익률 하락 방지를 위한 적극 자산 교체 실시 등 주주 친화적 경영에 힘을 쏟고 있어 시장에서 긍정적인 반응을 보이고 있다"고 언급했다.

■거품보다 상승여력 주목

박 매니저는 일본 리츠의 매력으로 배당수익률을 꼽았다. 현재 일본 리츠기업의 평균 배당수익률은 4%수준이다. 이는 홍콩(3.9%)보다 높고 미국(4.1%)이나 호주(5.1%) 등 기타 선진국에 비해서는 낮은 수준이다.

그는 "주목해야 하는 점은 국채금리와의 금리차, 즉 리스크 프리미엄 수준"이라며 "안전자산으로 분류되는 국채와 투자자산으로 분류되는 리츠 사이의 갭이 클수록 매력적인 투자수단이라 할 수 있는데 일본국채 금리(약 0%)와 J리츠 사이의 금리 차이가 4%나 벌어져 있어 미국, 호주, 영국에 비해 훨씬 매력적인 투자처"라고 강조했다.

더욱이 일본은행은 장기간 이어진 디플레이션 상황을 탈피하기 위해 물가상승 목표치를 2%대로 설정하고 있다. 경기회복이 본격화된 현재도 여전히 1%대에 머물러 있어 목표 달성까지는 현재 정책기조(양적완화와 제로금리정책 등)를 이어갈 것으로 예상된다. 반대로 J-REIT 각사의 이익 개선이 뚜렷이 나타나면서 배당수익률은 꾸준히 상승 중이라 리스크 프리미엄은 한층 더 매력적이 될 것으로 예상했다.

주의할 부분도 있다. 최근 일본 부동산 가격 상승을 놓고 거품론을 주장하는 의견도 있어서다.

박 매니저는 "최근 5년간의 부동산 항목별로 살펴보면 전 섹터에 걸쳐 두 자릿대 성장을 기록했다"며 "하지만 현재 가격은 정점 대비 3분의 1 수준에 머물러 있어 거품으로 보기보다는 일본경제 및 정책 상황을 바탕으로 상승 여력에 대한 판단이 필요한 시점"이라고 말했다.

[e-mail] 김경아 기자