바닥찍었나? 꿈틀대는 서울 집값… 가계부채·정부규제에 '멈칫'

주택가격 상승 모멘텀
주식보다 부동산 '호황의 추억'..학습효과 집값 단기모멘텀 작용..10년 넘은 고령주택 증가도 한몫
주택가격 하락 모멘텀
지난해 기준 아파트 거주 가구 가처분소득 33% 빚 갚는데 써..정부선 규제 일변도 강한 시그널

최근 서울 집값 바닥 심리가 확산되고 있는 가운데 단기적으로는 가계부채, 중장기적으로는 정부의 부동산 규제 요인이 집값 하락 모멘텀으로 작용할 수 있다는 분석이 나왔다.

부동산114 리서치센터는 최근 '대한민국 주택시장의 핵심 모멘텀'이라는 제목의 보고서에서 "현재까지 주택가격의 상승 모멘텀이 더 강하게 작용하고 있지만 가계부채와 정부 정책의 영향력에 따라 향후 주택시장이 급변할 수 있다는 점을 유념해야 한다"고 밝혔다.

우선 서울 집값을 들썩이게 하는 주택가격의 상승 모멘텀은 단기적으로 안전자산 심리, 중장기적으로 주택고령화가 꼽힌다.

부동산114는 "현재 주택가격 상승은 '부동산은 안전자산'이라는 학습효과가 중요한 모멘텀을 형성하고 있다"면서 "2013년 회복기 이후 2017년까지 전국적인 상승 흐름을 보였던 주택시장의 '호황의 추억'이 여전히 사람들의 기억 속에 남아 '부동산은 안전자산'이라는 학습효과를 각인시키고 있는 것"이라고 설명했다.

실제로 최근 6년간(2012~2017년) 강남 재건축 주택가격은 연평균 7% 상승률을 기록한 데 비해 코스피는 연평균 4% 상승률(연말 종가기준)을 보였다. 최근 급등장세를 보인 2017년을 제외하면 코스피 상승률은 연평균 0.4%에 불과하다.

한국은행에서 매월 조사하는 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 지난 3월(83)부터 반등해 빠르게 회복하고 있다. 지난 5월 주택가격전망CSI는 93으로 전달보다 6포인트 올랐다.

중장기적으로는 주택고령화가 집값 상승 요인으로 작용하고 있다.

부동산114는 "적어도 향후 5년간은 인구고령화보다 주택고령화가 더 중요한 키워드가 될 것"이라고 전망했다.

전체 주택에서 입주 10년 초과의 고령주택이 차지하는 비중은 지난 2006년 50%에서 2017년 76%로 꾸준히 늘어났다. 반면 입주 5년 이하의 젊은 주택 비중은 13% 수준이다.

부동산114는 "주택고령화 심화가 젊은 주택의 희소가치를 만들어내며 젊은 주택 가격이 전체 주택 가격을 견인하는 흐름을 만들어냈다"면서 "향후 5년간 주택고령화에 따른 젊은 주택의 희소가치가 주택 가격의 강력한 상승 모멘텀이 될 것"이라고 전망했다.

반면 단기적으로 주택 가격의 하락 모멘텀은 가계부채다.

2017년 기준 아파트에 거주하는 가구의 가처분소득 대비 원리금(원금+이자) 상환액 비중은 33%다. 소득의 3분의 1을 빚 갚는 데 사용하는 것이다.

부동산114는 "정부의 가계대출 강화와 가계주택에 대한 국내은행의 대출태도지수가 여전히 낮은 수준이기 때문에 수분양자들의 잔금대출은 수월하지 않을 것으로 예상된다"고 말했다.

실제로 한국은행이 지난 4월 발표한 '금융기관 대출행태 서베이'에 따르면 국내 은행의 가계 주택담보대출에 대한 대출태도지수는 '-13'으로 전망됐다.

1·4분기(-3)보다 크게 뒷걸음질했다. 중장기적으로는 정부 규제가 하락 모멘텀으로 작용할 수 있다.

부동산114는 "2018년 정부는 계속해서 규제 일변도의 시그널을 보내고 있다"며 "정부의 핀셋 규제 주기가 빨라지고 그 대상이 확대될수록 유동성 쏠림 강화로 지방시장 소외와 시장 혼선이 가중돼 주택경기 하락 가능성은 더 커질 것"이라고 예상했다.

[e-mail] 서혜진 기자