분양가상한제 카운트다운… 재건축·재개발 '올스톱'

당정, 이르면 이번주 공개
강남·서초·송파·광진·중랑구·광명시·대전 유성 등 대상

정부의 부동산 규제 '최후의 카드'인 민간택지 분양가상한제의 윤곽이 드러나며 부동산 시장에 빨간불이 켜졌다.

분양가상한제가 시행되면 강남을 중심으로 한 서울 재건축·재개발은 사실상 사업 자체가 불가능해져 '올킬'이 예상된다.

일반 분양시장 역시 타격이 불가피해 보인다. 매매시장은 거래 실종 속에 강세를 띠고 전셋값은 장기적인 상승 압박이 불가피하다. 반면 전문가들은 집값 상승 억제 효과는 제한적일 것으로 보고 있다.

4일 정부와 건설업계에 따르면 국토교통부가 마련한 분양가상한제 시행령 개정안이 여당·기획재정부 등과 막바지 협의를 진행 중으로 이르면 이번주 공개될 전망이다.

■강남 정조준… 모든 재건축 사업 중단

시장에서는 강남 재건축을 정조준한 정책으로 해석한다. 문재인정부 들어 지난해 9·13대책까지 8차례 굵직한 대책을 내놨지만 최근 강남 재건축단지를 위주로 집값이 오를 기미를 보이자 초강수를 둔 것이다.

실제 잠실주공5단지 등은 9·13대책 이후 2억원 가까이 떨어졌던 가격을 대부분 회복하고 신고가를 기록 중이다. 하지만 분양가상한제 적용을 받게 되면 재건축단지는 사업 추진이 요원해져 가격 하락이 예상된다.

벌써부터 주택도시보증공사(HUG)의 분양가상한제를 피해 후분양을 고려했던 서울 강남·송파·여의도 등 재건축 아파트 등은 사업이 잠정 보류된 상태다.

분양가상한제 적용 대상은 투기과열지구 등 조정지역이 될 것으로 보인다. 한국투자증권이 시뮬레이션한 '최근 3개월 주택가격 변동률이 3개월 소비자물가 상승률의 1.5배 초과' 기준을 적용할 경우 서울에서는 강남·서초·송파·광진·중랑구 등이 대상이 된다.

수도권에서는 광명시, 지방에서는 대전 유성·중구 등이 대상이다. 거래량 기준을 적용할 경우 대상지는 더 늘어날 것으로 보인다.

■로또 양산…매매·전세 시차 두고 폭등

부동산업계에서는 분양가상한제는 강남 등 고가 아파트 분양가를 막는 데는 성공할 수 있지만 '로또 아파트' 양산이라는 부작용이 뒤따른다고 말한다.

이에 정부는 전매제한기간 연장도 대책에 포함시킬 것으로 알려졌지만 전문가들은 '로또 방지' '투기 억제'를 위한 전매제한기간 연장이 신규공급을 줄여 짧게는 3년, 길게는 5년의 시차를 두고 부동산 폭등을 불러올 위험성이 있다고 지적한다.

결국 시차를 두고 일반 매매시장을 뒤흔들게 되는 것이다.

지난 노무현정부 당시 분양가상한제가 시행된 기간인 2008~2013년 상한제 대상 서울 아파트값은 1.32% 하락했지만 상한제가 사실상 적용되지 않았던 2014년부터 지금까지 서울 아파트값은 25%가량 급등했다.

게다가 건설사들도 신규 공급에 주저하는 모습이다.

상한가 기준의 가격을 맞추기에 부담스러운 데다 '로또 아파트'를 기대하는 수요층이 기존 전세에 눌러앉으면 청약시장과 전세시장에도 부정적인 영향이 불가피하다. 2007~2014년 전국 기준 아파트 전셋값은 52.42%(서울 48.28%)나 뛰었다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "분양가상한제 효과가 정부의 기대에 못 미칠 것이라고 본다"며 "서울은 지금도 공급이 희소한데 더 막을 경우 개별단지별로 '로또 아파트' 논란과 가격 왜곡 현상이 나올 수 있다"고 말했다.

[e-mail] 김현우 기자