분양가상한제, 전문가 전망
서울·과천·성남·수원·용인 등 전국 아닌 일부 지역에만 적용
집값 상승 진정 효과는 있겠지만 가격 크게 끌어내리지는 못할것
서울·과천·성남·수원·용인 등 전국 아닌 일부 지역에만 적용
집값 상승 진정 효과는 있겠지만 가격 크게 끌어내리지는 못할것
■분양가상한제 효과없다? 집값만 폭등?
4일 함영진 직방 빅데이터랩장은 "민간택지에 분양가 상한제를 도입 한다고 하더라도 2007년 때처럼 전국적으로 시행하는 게 아니라 일부 지역에만 적용될 것"이면서 "서울과 과천, 성남, 수원, 용인, 대구, 대전, 광주 정도라 상승 압박은 줄겠지만 가격을 크게 끌어내릴 정도로 파워풀 하진 않을 것"이라고 말했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수도 "분양가 상한제에 대한 연구에서도 '떨어진다'와 '효과가 미미할 것'이라는 2가지 연구가 나온다"면서 "시기에 따라 다르지만 공급이 200만가구 였을 때 떨어졌기 때문에 이번 분양가 상한제는 효과가 별로 없을 것이라고 생각한다"고 말했다.
오히려 분양가 상한제가 중장기적으로 공급을 축소시켜 향후 집값을 폭등 시킬 것이라는 분석도 나온다.
서울은 재건축·재개발 등 정비 사업 이외에는 신규 공급이 힘든 상황에서 후분양제도 막혀 조합이 사업을 서둘러 진행하지 않을 것이기 때문이다. 당분간 신규 아파트가 나오지 않을 것이라는 생각에 기존 구축 아파트 역시 가격이 상승할 것이라는 전망이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "신규 공급이 줄어들면 현재 현금 유동성이 많은 상황에서 재고 주택은 일시적인 가격상승이 나타난다"면서 "유동성 자금은 많은데 예금 이자는 적고 여전히 부동산 수익률 높아 1년 정도 상승세가 이어질 수 있다"고 전했다.
심 교수도 "서울시가 공급을 막고 있는 상황에서 공급이 더 줄면 나중에 인기 지역에서 분양이 나오면 집값이 더 튈 가능성이 있다"면서 "소비자들도 분양가 상한제로 건설사들이 좋은 자재를 쓰지 않을 것이라는 생각에 주택 구매를 안하고 기다릴 것"이라고 덧붙였다.
다만 단기적으로는 2022년 3기 신도시와 2021년 서울 중소 택지에서 공급이 나오면서 급작스런 가격 폭등은 없을 것으로 보인다.
함 랩장은 "내년 상반기에도 일부 입주 물량이 있고 한동안 공급 물량이 있기 때문에 집값이 크게 오르진 않을 것"이라면서 "하지만 5년 후에는 공급에 영향이 있을 수 있다"고 전망했다.
■전셋값 가격 오를 것 vs 안정될 것
일부에서는 민간택지 분양가 상한제 도입이 저렴한 주택 공급으로 집값 상승을 막고 기존 주택의 가격 거품을 뺄 수 있다는 의견을 제시했다. 분양가 상한제를 실시한다고 하더라도 당장 1년 정도는 공급이 일시적으로 줄어들 수 있지만 결국 건설사들이 수익을 내기 위해서 또 다시 분양을 할 것이라는 분석이다.
김헌동 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 본부장은 "2006년 9만4000가구, 2007년 19만4000가구였던 수도권 민간아파트 인허가 물량은 분양가상한제 시행이후 2008년 12만가구, 2009년 12만7000가구로 줄어들었다"면서 "그러나 곧바로 회복해 2011년 20만8000가구, 2012년 22만가구로 상한제 이전보다 늘어났다"고 말했다.
이어 "정부가 정한 기본형건축비는 평당 640만원이지만 최근 분양하는 아파트들의 건축비는 1000만원을 상회한다"면서 "기본형건축비 자체도 상당부분 부풀려져있음에도 이보다 400만원이상 비싼 건축비를 책정하고 있어 조속히 분양가상한제를 도입하고 아파트값 거품을 제거해야 한다"고 덧붙였다.
분양가 상한제 도입으로 인한 전셋값 상승에 대해서는 의견이 갈렸다. 대기 수요가 늘면서 전월세 가격이 오를 것이라는 전망이 있는 반면 오히려 재건축·재개발 사업이 줄면서 이주 수요가 없어 전셋값은 안정될 것이라는 의견도 나왔다.
권 교수는 "현재 전세 시장은 안정화 돼 있고 1월말 이후 141만가구가 임대사업 등록한 상황이라 당장 전셋값이 크게 오르긴 힘들다"면서 "오히려 재건축 재개발 사업이 줄어들면서 이주 수요가 줄어 전세시장은 크게 동요하지 않을 것"이라고 설명했다.
kmk@fnnews.com 김민기 기자
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