2021년 서울아파트 입주물량 놓고 엇갈린 전망

"충분하다"는 국토부 vs. "반토막"이란 업계
분양가상한제 후폭풍 본격화 되는 2021년 '전세대란' 재현 우려
국토부, 인허가수 기준 4만3천호..업계, 분양완료 기준 1만9577호

민간택지 분양가 상한제 후폭풍이 본격화 되는 2022년 아파트 입주물량 감소로 전세 가격 급등이 우려된다는 지적이 나온다.

주택 시장에 실제 공급되는 입주물량의 경우 분양 후 3년 정도 시차가 있다. 전문가들은 2022년 하반기를 기점으로 입주 물량 감소, 청약 대기 수요(전세 수요) 증가가 겹치면서 전세 가격이 출렁일 수 있다고 입을 모았다.

■서울 아파트 입주 2021년 반토막

21일 부동산 업계와 부동산 114에 따르면 전국 아파트 입주 물량은 2019년 39만6797가구, 2020년 32만3668가구, 2021년 21만4050가구로 2021년부터 감소세가 본격화될 전망이다. 특히 서울의 경우 2019년 4만2892호에서 2021년에는 1만9577호로 절반 이하로 급감할 것으로 예상된다.

김은진 부동산 114 리서치팀장 "신규분양이 지속 감소하고 있어 2~3년 후 입주물량 감소에 따른 전세 불안 가능성이 있다"며 "공급물량 외에 전세가율 하락과 청약 대기수요 증가로 인한 전세수요 증가도 전세값 상승의 변수가 될 전망"이라고 말했다.

일반적으로 입주 물량에 따라 아파트 전세 가격 변동이 먼저 일어나고 그 이후에 매매가격이 움직인다. 실제 입주물량이 25만 가구를 밑돌았던 2009년~2015년 사이 전셋값이 크게 올랐고, 연간 입주물량이 40만 가구에 육박한 2017년 이후부터 전셋값은 하향 안정세를 보이고 있다.

박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 "매매가는 미래에 대한 기대를 반영해 수급에 비탄력적이나 전세가격은 현재의 입주 물량에 민감하게 반응한다"며 "분양가 상한제 시행으로 입주 물량이 줄어드는 3년 뒤부터 전세가격이 영향을 받을 것"이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "서울의 경우 거주 및 일자리 수요가 많아 입주 물량이 줄어들면 전세가격이 오를 수 있다"면서 "전세 가격이 매매가 상승으로 이어질 수 있다"고 전망했다.

■서울 입주물량 놓고 엇갈린 전망

국토교통부는 하루 전인 19일 서울 아파트 인허가 건수 급감에 따라 4~5년 뒤 공급대란이 있을 수 있다는 일각에 지적에 대해 서울 아파트 입주 물량은 충분하다고 해명자료를 냈다.

국토부에 따르면 서울아파트 입주 물량은 2018년 4만4000호, 2019년 4만5000호, 2020년 4만1000호, 2021년 4만3000호, 2022년 4만3000호다. 민간 시장 조사기관인 부동산114의 경우 2018년 3만7243호, 2019년 4만2892호, 2020년 4만351호, 2021년 1만9577호로 2018~2020년은 대체로 일치하나 2021년은 2배 이상 차이가 난다. 직방 역시 2021년 서울 입주 물량을 2만호 미만으로 추정했다.

부동산 114 자료의 경우 분양 게시와 함께 입주자 모집 공고를 한 수치가 기준이다. 현재 기준 입주자 모집 공고가 진행되지 않고 이후에 분양이 될 경우 수치가 늘어날 수 있지만 2021년만 2배 이상 차이가 나는 것은 예년과 비교해 납득이 어렵다.

건설업계 관계자는 "실제 시장에 공급되는 물량은 입주자 모집 공고를 한 수치가 정확하다"면서 "국토부의 경우 인허가 건수를 기준으로 서울 입주 물량을 긍정적으로 추산한 것으로 보이나 실제 사업이 진행되지 않는 경우도 많다"고 말했다. 또 다른 건설업계 관계자도 "국토부가 제시한 올해와 내년의 서울 입주 물량은 약 3~4년 전에 분양이 진행되 공급되는 물량"이라며 "2022년깨 1만가구 대단지인 둔촌주공이 공급되고 나면 이후부터 서울 아파트 입주량이 급감할 우려가 있다"고 말했다.

이에 대해 국토부 주택정책과 관계자는 "공공분양 물량 등 인허가를 기준으로 수치를 산정했다"면서 "민간 조사업체의 경우 현재 분양 완료 수치 기준이고, 국토부는 향후 예정 단지 등을 함께 고려한 수치"라고 설명했다.

[e-mail] 이환주 기자