[김도종의 부동산칼럼] 재개발 꽉 막힌 도심… 새 택지공급 시급

주택가격에 대한 수요·공급의 탄력성

주택의 수요와 공급은 가격 변화에 대해 그 변화 정도와 반응 속도가 서로 다르다.

주택수요는 가격의 변화에 대해 탄력적이고 즉각적이지만, 주택공급은 가격의 변화에 대해 비탄력적이고 반응도 바로 나타날 수가 없다.

2300만명을 넘어선 청약 통장 가입자수에서 알 수 있듯이 주택수요는 만성적인 수요 초과 상태이다. 원하는 주택가격이 저렴하게 느껴지거나 투자이익이 예상될 경우 언제든지 어디든지 증가할 수 있고, 이와 반대로 비싸게 느껴지거나 투자이익이 없을 것으로 예상될 경우 어디든지 상관없이 감소하게 된다.

반면, 주택공급은 주택가격이 오른다고 바로 공급물량을 늘릴 수 없고, 내린다고 바로 이를 줄일 수 없기 때문에 매우 비탄력적이다. 인허가를 진행 중인 사업의 경우 분양시기를 약간 앞당기거나 또는 연기를 할 수는 있겠지만, 일반적으로 주택을 공급하기 위해서는 최소 2~3년 이상의 기간이 소요되기 때문이다.

주택공급의 경우 몇 년 후를 내다보고 사업을 계획을 하며, 토지의 부동성으로 인하여 해당지역의 주택가격이 하락한다고 하더라도 이를 중단한 후 곧바로 주택가격이 상승한 다른 지역으로 옮겨 공급할 수가 없다.

지난 2013년에 수립된 10년 단위의 제2차 장기주택종합계획에는 수도권 22만호, 비수도권 17만호의 연평균 39만호 주택공급계획이 포함되어 있다.

이 계획에 따르면 택지를 공급하는 방식으로 신규 대규모 택지개발 보다는 기존 주거지 정비에 중점을 두고 있다. 기존 주거지 정비 방식 중 대표적인 재개발·재건축 사업의 경우 조합원 공급물량을 제외한 일반분양분이 실질적으로 신규 주택공급 물량에 기여하고 있다.

올해 10월 초부터 민간택지에 분양가상한제가 적용될 것으로 예고되어 있는데, 서울의 재개발 또는 재건축 사업 중 일반분양분에 분양가상한제를 적용받게 될 경우 분양수입금액 감소로 조합원들의 분담금이 늘어나게 될 것이다. 이로 인하여 일부 재개발 또는 재건축 조합들이 사업을 연기하거나 또는 중단할 경우 결국 서울 등 도심지에 기존 주거지 정비를 통한 신규 주택공급 계획도 차질이 불가피할 것이다.

신규 대규모 택지개발이 어려운 도심지에서 기존 주거지 정비 방식까지 어려워진다면 주택가격 안정을 위해 정부에서 새로운 택지공급 방안을 찾아봐야 하지 않을까 싶다.

한국주택협회 자문위원