[알쏭달쏭 세법]

㉔임대료 증가율 연 5%넘으면 종부세 감면 제외

- 종부세 합산배제 신고 이달 30일까지 
- 신고대상, 유의사항, 잘못 신고한 주요 사례는?

[파이낸셜뉴스] 태어나서 피할 수 없는 것이 죽음과 세금이라고 합니다. 그만큼 세금은 이 사회에 살아가면서 반드시 짊어져야할 의무라는 뜻이죠. 하지만 세금에 관한 법률은 어렵고 복잡합니다. 고의적 탈세가 아니더라도 이 같은 어려운 세법 때문에 자신도 모르는 사이 법을 어기는 사례도 종종 발생하고 있습니다. 파이낸셜뉴스는 이에 따라 우리나라 세무를 관장하는 국세청 도움을 받아 납세자들의 세법 궁금증을 해결하는 시리즈를 마련했습니다.

임대주택, 사원용 주택 등 주택건설 사업자가 취득한 토지는 오는 30일까지 세무당국에 합산배제 신고를 해야 한다.

신고를 하지 않으면 종합부동산세 경감 혜택에서 제외될 수 있다. 요건이 충족되지 않았는데도 신고해서 합산배제 적용을 받았다면 이미 경감 받은 종부세 외에도 이자에 상당하는 가산액을 추가로 납부하기 때문에 신경을 써야 한다.

합산배제 신고는 임대주택 등 일정요건에 해당하는 주택이나 토지를 종부세 과세대상에서 제외해 줄 것을 세무서에 신고하는 절차를 말한다.

▲종부세 합산배제 신고 대상은?
- 임대주택 및 사원용 주택으로 기숙사, 대물변제 주택, 가정어린이집용 주택, 연구원용 주택, 노인복지 주택, 부동산투자회사·신탁업자의 미분양주택 등이다. 또 주택건설 사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지도 해당된다.

▲올해부터 달라진 내용은
- 올해는 조정대상지역 신규 취득 매입임대주택과 임대료 증액제한 등 합산배제 요건이 강화됐다.

1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018년 9월14일 이후 조정대상지역 내 새로 취득한 장기일반 민간임대주택은 합산배제 적용대상에서 제외된다. 경감 혜택을 받을 수 없다는 뜻이다.

다만 2018년 9월13일까지 조정대상지역 주택을 취득하거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되는 경우는 합산배제 적용된다.

또 임대주택의 경우 2019년 2월12일 이후 주택임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과할 경우 합산배제 대상이 아니다.

합산배제 요건 강화

▲신고할 때 유의할 사항이 있나
- 합산배제 요건을 갖춘 임대주택 보유자는 시·군·구청에 임대사업자를 등록이나 관할 세무서에 주택임대업 사업자 등록을 해야 한다.

이런 주택을 실제 임대하고 있다면 종부세 합산배제 적용을 받을 수 있다. 다가구주택의 일부를 임대할 경우라도 합산배제 요건을 갖추기 위해선 임대사업자 등록을 해야 한다.

▲신고를 잘못한 경우 어떤 불이익을 받나
- 종부세 합산배제 적용을 받은 후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되면 경감을 받은 종부세액 외에도 이자상당가산액을 추가로 납부해야 한다.

구체적으론 △지자체에 ‘임대사업자 등록’ 또는 세무서에 ‘주택임대업 사업자등록’을 하지 않은 경우 △의무임대기간 전에 임대주택을 양도한 경우 △사용승인일로부터 5년이 경과한 미분양 주택을 합산배제 신고한 경우 △주택 건설업자 등이 보유한 신축용 토지의 취득일로부터 5년 이내에 주택법상 사업계획 승인을 받지 못한 경우 등이 주로 납세자가 실수하는 사례다.

종합부동산세법 시행령 제4조

예컨대 임대사업자 A씨는 2013년 6월30일 50호의 주택을 매입하고 그해 12월14일 임대사업자를 등록했다. 그는 2014년부터 2018년 매입임대주택으로 합산배제 신고를 한 뒤 2018년 7월5일 이 가운데 30호의 주택을 양도했다.

하지만 A씨는 임대개시일을 잘못 적용했다. 그는 임대사업자등록을 2013년 12월14일 했어도 실제 임대개시일은 6개월여 전인 2013년 6월30일로 봐야 한다. 이렇게 되면 매입임대주택으로 의무임대기간인 5년 이내 양도했기 때문에 합산배제 혜택을 받을 수 없다.

B씨는 2013년 5월1일 15호의 주택을 신축한 후 아내 명의로 지자체에 임대사업자 등록과 세무서 사업자 등록을 끝냈다. 이후 2013년부터 2018년까지 합산배제 신고를 하고 종부세 경감 혜택을 받았다.

그러나 국세청은 B씨의 경우 매입임대주택은 임대사업자의 지위에서 임대하는 주택이라는 점을 간과했다고 지적했다. 아내 명의로 사업자등록이 됐다면 합산배제에서 제외된다는 것이다.

C씨는 2018년 5월30일 100호의 미분양주택을 취득한 후 그해 7월1일 50호의 주택을 분양 완료하고 미분양주택으로 합산배제를 신고했다.

국세청에 따르면 주택법에 의해 사업계획승인을 받은 경우 건축해 소유했을 때만 미분양주택으로 합산배제를 적용받을 수 있다. 따라서 타인이 건축한 주택을 취득해 미분양주택으로 합산배제하면 추징 대상이다.

납세자가 잘못 신고한 주요 사례

▲지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없어도 신고해야 하나
- 신고 내용에서 달라진 것이 없다면 신고할 필요가 없다.
다만 합산배제가 적용되는 임대주택이 2019년 2월12일 이후 임대보증금이나 임대료의 연 증가율이 5%를 초과해 임대차 계약을 갱신한 경우는 합산배제 대상에서 제외된다.

▲그렇다면 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용되고 불이익은 무엇인가
- 2019년 2월12일 이후 주택임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용된다. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과할 경우 그동안 경감 받은 종부세액과 이자상당 가산액을 추가로 납부해야 한다.

jjw@fnnews.com 정지우 기자