강남 재건축 상한제 고민…'분양가 타협vs후분양' 선택 기로

서울 강남구 개포주공1단지 모습.(자료사진)© News1 박세연 기자

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 국토교통부가 6일 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 발표하면서 서울 강남권 재건축 단지의 움직임이 분주해질 전망이다. 상한제 시행 전 일반분양을 서두르는 가운데 분양가를 두고 '수익성 극대화'와 '실리' 사이에서 고민이 깊어질 것으로 보인다.

7일 국토교통부와 부동산업계 등에 따르면 정부는 전날 서울 27개 동(洞)을 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 지정했다. 27곳 중 22개 동이 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에 집중됐다.

강남4구 구별로 Δ강남구 개포·대치·도곡·삼성·압구정·역삼·일원·청담동 Δ서초구 잠원·반포·방배·서초동 Δ송파구 잠실·가락·마천·송파·신천·문정·방이·오금동이다.

이번 발표로 강남4구 주요 재건축 단지는 모두 상한제 사정권에 들어왔다. 다만 정부가 지난달 상한제 6개월 유예를 결정하면서 2020년 4월28일까지 입주자 모집공고를 신청하면 상한제 적용을 받지 않는다.

이에 따라 강남 재건축 단지 중 이주·철거 단계인 재건축 단지의 움직임이 빨라질 것으로 보인다.

부동산114에 따르면 현재 이주·철거 단계 재건축 아파트는 10개 단지 2만801가구다. Δ강남구 개포주공1단지, 개포주공4단지 Δ서초구 경남·신반포3차·신반포23, 신반포 한신15차, 신반포14차, 우성 Δ송파구 미성·크로바, 진주 Δ강동구 둔촌주공, 신동아1·2차 등이다.

이 가운데 상한제 적용에서 비교적 여유로운 곳은 강남구 개포주공4단지와 강동구 둔촌주공 정도다. 개포주공4단지는 이주와 철거 모두 마치고 일반분양 막바지 작업 중이다. 4단지 재건축 조합은 연내 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협의를 진행하고, 2020년 1월 일반분양에 나설 계획이다. 둔촌주공도 내년 2월 전후로 일반분양을 할 예정이다.

나머지 재건축 단지는 상한제 회피가 현실적으로 빠듯한 상황이다. 대부분 아직 이주 중이거나 철거 작업을 진행하고 있어서다. 이주·철거 후에도 착공 신고, HUG 분양보증, 관할구청 분양승인 등 절차가 남아 2020년 4월28일 이전 입주자 모집공고 신청이 어렵다는 것.

게다가 HUG 분양보증 강화로 일반분양가 협의도 어려울 전망이다. 이 때문에 단지마다 선택의 기로에 놓일 것으로 보인다.
상한제 대신 일반분양 수익 감소를 선택할지 아니면 상한제 적용 이후 후분양으로 결정할 지다.

이주·철거 단계의 한 재건축 조합 대의원은 "조합 집행부에서도 의견이 분분하다"라며 "자칫 HUG 분양심의가 틀어지면 (상한제 적용에서) 벗어나기 쉽지 않아 보인다"라고 말했다. 정비업계 관계자는 "공정률 80% 이상에서 후분양을 할 수 있는데 (후분양에 따른) 금융 비용 등 다른 사업비 증가를 고려하면 (상한제 적용에서) 후분양을 하는 게 무조건 낫다고 섣불리 말하기 어렵다"고 말했다.