DSR규제·금리인상 ‘원투 펀치’… 서울 오피스텔 거래 반토막 [오피스텔 ‘불장’은 옛말]

1월 756건 한달새 59%나 줄어
2억 대출이자 年 200만원 늘어
갭투자 줄고 분양시장도 찬바람
주요 역세권은 올라 양극화 심화

지난해 말까지 아파트 값 급등의 풍선효과로 과열 조짐을 보였던 서울의 오피스텔 시장이 급속히 냉각되고 있다. 올 들어 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화와 금리 인상의 금융리스크가 아파트 거래시장을 강타하자 최대 대체투자처인 오피스텔 시장도 직격탄을 맞고 있다. 다만 전체 거래량과 거래액 급감에도 강남권을 비롯한 초역세권의 오피스텔은 여전히 투자수요가 몰리는 양극화 현상이 나타나고 있다.

■한달 새 거래 반토막

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울지역 오피스텔 거래량은 올해 1월(미신고분 제외) 756건으로 전년 동월 1586건, 직전 달인 지난해 12월 1833건 대비 각각 52.3%, 58.8% 감소했다. 서울지역 오피스텔 총거래액은 올해 1월(미신고분 제외) 1661억3203만원으로 전년 동월 4402억1329만원, 직전 월 4593억8905만원 대비 각각 62.3%, 63.8% 줄었다. 아파트를 웃도는 분양가에도 일부 오피스텔은 1000대 1이 넘는 청약경쟁률을 보이던 시장이 불과 한 달 만에 딴판인 셈이다.

업계에선 올 1월부터 강화된 차주별 DSR 규제 영향이 가장 큰 것으로 보고 있다.

오피스텔은 지난해까지 주택담보인정비율(LTV) 70% 상한으로 대출할 수 있었으나 올해부터 DSR 규제를 받는다. 차주별로 총대출액이 오는 6월까지는 2억원, 7월부터는 1억원을 초과할 경우 1금융권 기준 DSR 40% 상한을 충족해야 한다. 신용대출 등 기존 대출이 있을 경우 강화된 DSR 규제에 걸려 오피스텔 LTV 70%를 받지 못할 가능성이 커진 것이다.

주택담보대출 금리 인상도 오피스텔 거래 위축을 부추기고 있다. 주요 은행 주택담보대출 금리는 현재 변동금리 기준 연 3.71~5.21%로 반년 전보다 1%포인트 이상 올랐다. 2억원 대출자는 연 200만원 이상 이자 부담이 늘어난 셈이다.

실제 오피스텔 현장의 분위기는 지난해와는 사뭇 다르다.

구로구 A공인중개사는 "전월세 수익 목적으로 돈을 빌려 투자하는 사람들이 오피스텔 매수자의 다수"라며 "금리가 올라서 비용이 늘었는데 누가 투자하려고 하겠느냐"고 반문했다. 구로구 B공인중개사는 "오피스텔은 갭투자자가 다수지만 실거주 목적의 매수 문의도 있었는데 대출이 안 나오니 지금은 전혀 없다"며 "주변 오피스텔 중 공실이 30%에 달해 가격을 내린 곳도 매매가 잘 안된다"고 말했다.

■초역세권 수요 여전 '양극화' 조짐

분양시장도 마찬가지였다.

분양을 앞둔 관악구의 대단지 오피스텔 현장 인근 공인중개사는 "경전철 호재에 신림역이랑 직결되기도 해서 물건은 좋은 편"이라면서도 "시행사에서 분양가를 높게 책정하려고 하는데 대출규제 속에 잘 분양할 수 있을지 의문"이라고 전했다.

이에 대해 해당 오피스텔 분양 관계자는 "중도금대출은 DSR 규제에서 예외라 계약금 10%만 있으면 살 수 있다"면서 "잔금 치를 때 전세 세입자 받아서 대출을 갚으면 된다"고 말했다.

오피스텔 시장의 양극화를 전망하는 목소리도 나온다.

서초구 D공인중개사는 "인근 강남역에서 거리가 떨어진 뱅뱅사거리 부근은 확실히 작년보다 매매가가 하락했다"면서 "하지만 강남역 바로 앞은 랜드마크 성격도 있어 작년보다 오르면 올랐지 안 떨어졌다"고 밝혔다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "불황이 오면 틈새시장부터 타격을 입는다"며 "금리 인상과 DSR 규제는 부동산 불황을 부를 수 있는데 오피스텔은 아파트 대체 목적의 틈새시장이라 올해는 어려울 것"이라고 밝혔다.

장재현 리얼투데이 이사도 "오피스텔은 금리 대비 수익이 나와야 하는데 금리가 오르고 있다"며 "아파트를 대신하려는 오피스텔 실거주자 수요도 DSR 규제의 영향으로 타격을 입을 것"이라고 내다봤다.

[e-mail] 김희수 기자