LTV.DTI 규제 완화, 수익형부동산 반사이익?...상가 등 투자 증가할 듯

사례1.서울 강남구에서 5개 점포를 임차해 음식점을 운영하고 있는 K씨(62)는 최근 경기침체 여파로 음식점 경영에 어려움을 느끼고 있었다. 그는 6개월 동안 적자에 시달리다가 3개 점포를 정리하고 신규 프랜차이즈 사업을 준비 중이다. K씨는 강남구의 한 골목사거리 코너상가를 임차하려 했지만 3.3㎡당 100만원을 웃도는 임대료가 부담이었다. K씨는 'LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율)' 규제가 완화되면 기존 자금력과 자신의 아파트를 통한 추가 대출 등으로 상가 분양을 결심했다. 이 경우 비싼 임대료에 비해 상대적으로 저렴한 1금융권 대출이자를 지불하는 게 초기 비용을 40%까지 절감하는 효과가 있을 것이라고 K씨는 전했다.

사례2.서울 사당동에 거주하는 2주택자 P씨(45)는 최근 경기 수원시 인계동의 도시형 생활주택에 투자하기로 결심했다.

P씨가 투자를 고려하는 도시형 생활주택은 분당선 수원시청역과 3분거리인데다 수원시청 등 관공서, 아주대와 경기대 등 대학가, 삼성디지털시티 등 대기업 수요도 풍부해 실투자금 3000만대 초반이면 매달 35만~38만원 정도의 실수익이 가능하다는 것이다. P씨는 임대사업을 위해 2가구 분양을 고려했지만 아파트 담보대출에 대한 규제가 완화될 경우 1가구를 추가 분양받을 것이라고 밝혔다.

■"상가 등 반사이익 얻을 것"

최근 정부에서 LTV·DTI 규제를 완화하고 2주택자 전세과세를 폐지하는 등 침체된 부동산 경기 살리기에 나서고 있다.

22일 부동산 업계 및 전문가 등에 따르면 LTV는 집값에서 대출금이 차지하는 비율로, 현재는 집값의 50~60%만 대출이 가능하다. DTI도 대출 원리금 상환액이 월소득의 50~60%(서울 50%, 수도권 60%)를 초과하지 못하도록 돼 있다. 정부는 LTV의 경우 70%, DTI 역시 60%까지 규제를 완화하는 방향으로 가닥을 잡고 있다.

정부 취지는 내집 마련을 위한 장벽을 완화하겠다는 것으로, 직접적으로 아파트·빌라 등 주택시장이 가장 큰 수혜를 입겠지만 상가 등 수익형 부동산시장 역시 사례 1·2처럼 반사이익을 볼 수 있다는 게 전문가들 견해다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 "LTV·DTI 규제 완화시 주택을 담보로 1금융권에서 저금리로 대출받은 뒤 상가 등 수익형부동산에 투자하는 사례가 확실히 늘어날 것"이라며 "다만 상가투자는 리스크가 크고 대출금이 거액이 아니어서 단지 내는 2억~3억원대 상가나 건물 상층부에 위치한 상가 등이 혜택을 누릴 것"이라고 예상했다.

부동산정보업체 부동산센터 장경철 이사도 "LTV·DTI 조정이 부동산시장에는 활성화 요인이 될 수 있지만 가격까지 오를지는 미지수"라며 "현재 아파트 수요층이 많지 않은데다 퇴직금 등 자금력이 있는 베이비부머도 주택보다는 상가 등 투자수요가 더 크기 때문에 수익형 부동산시장이 반사이익을 거둘 것"이라고 내다봤다.

반면 일부 전문가들은 LTV·DTI 규제 완화가 상가 등 수익형 부동산시장에도 간접적인 영향을 미칠 수는 있겠지만 일반적인 현상으로 확대되지는 않을 것이라는 의견도 있다.

■"일부 투자자에 한정될 듯"

임채우 국민은행 부동산전문위원은 "규제 완화로 인해 늘어난 주택 담보 대출금으로 수익형 부동산에 투자하는 사례는 사람들은 자금력이 있는 사람에 한정될 것이고 전반적인 현상은 아닐 것"이라며 "주택담보 대출비율이 10~20% 정도 늘어날 것으로 판단돼 내집마련이 시급한 서민들이 아닌 일부 투자자들이 상가 등에 투자하는 수준에 그칠 것"이라고 전망했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "늘어나는 대출금이 생계형 대출로 이어지면 또 다른 문제점이 발생할 수 있지만 이 돈이 결과적으로 주택이나 수익형 부동산시장으로 흘러간다면 어떤 식이든지 긍정적인 효과가 있을 것"이라고 말했다.

pio@fnnews.com 박인옥 기자

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