글로벌 금융위기 이후 집값은 떨어졌지만 전국적으로 무주택 서민들의 전·월세집 구하기는 '하늘의 별따기' 만큼이나 어려운 상황이다. 어렵게 집을 구했어도 계약 과정과 거주기간, 계약 종료 등 시점에 발생한 예기치 않은 상황에 적절하지 대응하지 않으면 자칫 임차보증금을 손해 볼 우려도 있다.

부동산정보업체 부동산써브는 18일 실수요자들이 전·월세 집을 찾을 때 도움이 될 만한 10계명을 소개했다.

▲'좋은 집 찾기'는 꾸준한 노력과 스피드=좋은 전·월세집을 찾으려면 최소한 한 달 이상의 시간을 갖고 노력해야 한다. 시세보다 싸거나 임대차 가격 대비 주거환경이 우수한 집은 2~3일 내에 계약이 이뤄지기 때문에 시장에 나왔을 때는 재빨리 잡아야 한다. 매일 부동산중개업소를 방문하거나 전화, 인터넷 등으로 실시간으로 찾는 것도 중요하다.

▲아파트가 대세는 아니다=단기간에 오른 전·월세 가격이 부담스럽다면 상대적으로 임대차 비용이 싼 다가구나 다세대, 소형빌라 등도 고려해볼만 하다. 아파트는 보안 등 안전성이 우수해 수요가 많긴 하지만 가격이 비싸고 층간소음 등 단점도 있다.

▲은행대출은 정부지원 적극 활용=돈이 충분치 않다면 은행에 전세대출 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋다. 부담할 수 있는 금액이 확정되면 주택을 찾기가 한결 수월하다. 대출을 받을 때는 정부지원 상품의 자격조건을 따져봐야 한다.

▲집주인 본인 확인, 등기부등본 열람=계약 준비단계에선 임대차 주택의 부동산등기부 등본을 확인해야 한다. 실소유자와 계약 당사자의 동일인 여부를 살펴보고 대리인과 계약을 체결할 때는 위임장과 인감 증명서를 요구하는 것이 바람직하다. 등기부등본을 열람해 집주인이 집담보로 은행 대출을 받은 금액을 확인해야 한다. 잔금은 은행 자동이체로 하는 것이 좋고, 도배와 장판 비용 등을 누가 부담할 것인지도 계약서 작성 전에 확정하는 것이 현명하다.

▲계약 후 확정일자, 주민등록 전입 준비=계약서를 작성한 후에는 확정일자를 받고, 전세자금 대출 확인 등 잔금을 치를 준비를 해야 한다. 확정일자를 받으면 주택이 경매로 넘어갔을 때 순위에 따라 배당을 요구할 수 있다.

▲최소 2년 거주가능, 임대차 해지 사유 확인=전입신고를 마친 세입자는 최소 2년 간 집을 사용할 수 있다. 단 임대인과 임차인 모두 계약을 중도 해지할 수 있다. 임차인은 주택 일부가 멸실되거나 기타 사유로 더 이상 거주할 수 없을 때, 집주인이 변경됐을 때 전·월세 계약을 중도해지 할 수 있다. 임대인은 임차인이 월세를 2회 이상 연체하거나 동의 없이 임차권을 양도했을 때, 목적에 맞게 집을 사용하지 않았을 때 해지를 통보할 수 있다.

▲대출 원리금과 월세 소득공제는 '덤'=정부가 시행 중이 전·월세 관련 소득공제 제도를 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 올해부터 소득공제 대상이 총급여액 5000만원 이하로 완화됐고, 단독가구주도 전월세 공제를 받을 수 있다. 전세대출을 받은 무주택가구주는 원리금을 중도 상환하면 상환액의 40%를 소득 공제받을 수 있다. 전세대출 원리금 상환과 월세공제는 연간 최대 300만원까지 공제받을 수 있다.

▲임대차 1년 6개월 시점엔 '재계약 대비'=전·월세 거주 1년6개월이 지나면 재계약이나 계약종료를 준비해야 한다. 임대인은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 종료 1개월 전까지 통보해야 한다. 해당 기간까지 별도 통지가 없다면 기존 계약대로 계약이 자동 연장(묵시적 갱신)된다. 계약을 갱신하면서 보증금을 증액했다면 늘어난 금액에 대해선 확정일자를 다시 받아야 우선변제권을 취득할 수 있다.

▲집주인이 보증금 돌려주지 않을 땐 '임차권등기명령'=임대차계약이 끝났는 데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 보증금 일부만 못 받아도 신청이 가능하며, 임차권 등기를 하면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권이 유지된다. 집주인에게 임차권 등기명령에 따른 비용을 청구할 수 있으며 임대차 기간 종료 후에라도 보증금을 돌려받는 시점까지 주택에 거주해도 된다.

▲경매에 넘어간다면 경락기일까지 대항력 유지해야=집이 경매에 넘어갔다면 임차인은 대항력 등에 더 신경 써야 손해 없이 보증금을 돌려받을 수 있다. 우선변제 요건인 주택인도(점유)와 주민등록을 주택 경락(낙찰)기일까지 계속 유지해야 보증금을 후순위권리자보다 우선 변제 받을 수 있다. 임대차계약기간이 남았더라도 경매법원에 배당을 요구할 수 있다.
blue73@fnnews.com 윤경현 기자