대출 받아 집 사서 임대 놓았더니, 월세 미납에 이자 부담만..
#. 은퇴를 앞둔 회사원 김모씨는 얼마전 고정적인 임대수익을 얻을 수 있는 소형아파트 한 채를 구입, 보증금 3000만원에 월 60만원의 조건으로 세입자를 구했다. 그러나 세입자가 2개월째 월세를 지불하지 않아 계속 연락을 시도했으나 연락두절인 상황. 결국 월세를 받아 아파트 대출이자를 납부하려고 했던 계획도 완전히 틀어지게 됐다. 김씨는 보증금을 더 까먹기 전에 빨리 계약을 해지하고 새로운 세입자를 받고 싶지만 여러가지 절차를 거쳐야하기 때문에 신경 쓸 게 이만저만이 아니다. 결국 김씨는 앞으로 매달 월세 때문에 신경을 쓰고싶지 않아 이번 세입자를 내보내고 나면 전세로 전환할 계획이다.
주택 임대차시장이 전세시장에서 월세시장으로 변화하고 있는 가운데 세입자의 월세미납으로 고충을 겪고 있는 임대인도 늘어나고 있다. 수익률 측면에서 전세보다 월세로 내놓는 게 유리하지만 월임대료를 꼬박꼬박 내지 않는 불량 세입자를 만나는 리스크가 존재하기 때문이다.
■월세미납에 임대인 스트레스
25일 부동산업계에 따르면 저금리로 인해 전세에서 월세나 반전세로 전환이 가속화되는 가운데 월세연체로 인해 스트레스를 받는 임대인들이 이어지고 있다.
서울 상계동 B공인 관계자는 "아파트를 월세로 내놓으려는 집주인 가운데는 월세미납을 우려해 세입자들을 골라 받으려고 하는 경우도 있다"면서 "특히 월세임대를 계속했던 집주인들은 월세를 미납할 때 연체이자를 지불해야 한다는 특약사항을 포함시키는 등 월세미납 리스크에 신경을 많이 쓰는 편"이라고 전했다.
김씨는 "월세가 밀릴 것이라는 생각은 미처 하지 못하고 대출받아 아파트를 구매해 임대를 시작했는데 첫 임차인을 받자마자 계획이 틀어졌다"면서 "제때 월세를 내는 임차인을 받는 것은 결국 운이라고 하는데 매번 세입자를 만날 때마다 마음 졸이기도, 운을 기대하기도 싫어 전세로 전환할까 고민 중"이라고 털어놨다.
B공인 관계자는 "통상 월세가 수익률이 높은 것은 임대인이 부담해야 할 월세미납 가능성과 공실 리스크 등 위험성 때문이 아니겠느냐"고 설명했다.
■수익률보다 중요한 안정성
집주인 입장에서는 월세가 미납되기 시작하면 불안한 마음이 들 수밖에 없다. 특히 월세로 노후생활을 하는 노인들이나 대출금을 상환해야 하는 집주인들의 경우 더욱 그렇다. 따라서 월세가 한 달이라도 밀리기 시작하면 하루 빨리 계약을 해지하고 새로운 세입자를 얻고 싶지만 절차가 간단하지 않다.
통상 월세계약 해지는 월세가 2개월분 이상이 밀렸을 때 가능하다. 그러나 2개월이 지났다고 해서 강제로 임대인 마음대로 건물을 비워 버릴 수도 없다. 임대료 납입을 촉구하고 미납 시 계약을 해지하겠다는 내용증명을 2회 발송 한 후에 그래도 납입하지 않으면 명도소송에 들어가야 한다. 그러나 보통 명도까지 3~6개월이 소요된다. 또 주의해야 할 것은 명도 소송 전에는 점유 이전 금지 가처분을 해야 소송 중 점유자가 바뀌더라도 명도 소송의 효력이 있다는 것.
유엔알컨설팅 박상언 대표는 "보증금을 낮게 책정할수록 불량 세입자를 만날 가능성이 높기 마련"이라면서 "보증금을 높게 해서 고정적인 수익이 있는 우량 임차인을 구하는 게 안정적"이라고 조언했다. 이어 박 대표는 "고액자산가일수록 임대사업을 할 때 수익률보다 중요시하는 것이 안정성"이라며 "수익률이 높은 지역일수록 소액투자이고 보증금이 적은 경우가 많아 그럴수록 위험성이 많다는 점을 유념해야 한다"고 강조했다.
aber@fnnews.com 박지영 기자
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