주식시장의 불안정과 낮은 은행금리로 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 투자자라면 새로운 재테크 돌파구로 법원경매에 도전해볼만하다. 경매는 본인만 노력한다면 크게 운에 좌우되지도 않을 뿐만 아니라 정도의 차이는 있겠으나 기본적으로 일정한 수준의 수익률까지 보장받을 수 있는 매우 매력있는 투자상품인 것이 분명하다. 물론 권리분석에 대한 지식과 보증금을 받지 못하는 임차인에 대한 명도가 일반매매보다 다소 부담스럽기는 하지만 경매가 지니고 있는 많은 장점을 감안할 때 이러한 단점은 빙산의 일각이라 하겠다．
하지만 법원경매도 2∼3년 전부터 대중화의 진전으로 주부,직장인을 비롯한 일반투자자들과 실수요자들의 참여가 눈에 띠게 늘어나고 있다. 낙찰경쟁이 치열해지면서 평균낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 높아지는 경향을 보이고 있다. 특히 서울을 비롯한 인기지역 아파트물건의 경우는 환금성이 가장 높다는 것과 실수요자들이 대거 몰리면서 실익이 거의 없을 만큼 경쟁이 치열하다．
그럼에도 불구하고 아직 경매시장은 노력하는 투자자들에게 고수익을 안겨줄 만한 재테크 기회를 많이 열어 놓고 있는 것 또한 사실이다．
최근 법원경매시장에 새로운 투자처로 각광받고 있는 이른바 ‘틈새물건’이 바로 그러한 경우이다. 틈새물건이란 이를테면 권리분석이 까다로워 일반 투자자들이 응찰을 꺼린다든지,발상의 전환을 통해 경매함정을 역이용,고수익 창출을 유도할 수 있는 물건이라 말할 수 있겠다．
예를 들어 낙찰자 추가부담으로 알고 있는 대항력 있는 선순위 임차인이 전 소유자로 결국 후순위임을 밝혀낸다면 임차인의 보증금을 고스란히 ‘플러스 알파’ 수익으로 연결시킬 수 있다. 실제로 서울 강서구에 사는 임모씨(40)는 명일동 소재 근린주택을 낙찰 받는 과정에서 보증금 1억2000만원의 선순위 임차인이 전 소유자라는 사실을 알아내 큰 수익을 실현한 성공경매의 주인공이다．
또한 건물과 토지 중 토지만 경매 나온 물건도 잘만 하면 고수익을 올리는 방법이 될 수 있다. 이러한 물건은 낙찰을 받아도 법정지상권이 성립해 재산권행사가 어렵다. 따라서 통상 최저경매가가 감정가 대비 20∼30%까지 곤두박질치는 경우가 비일비재하다. 그러나 이러한 물건은 토지주인이 건물주인을 상대로 땅 사용료인 ‘지료’를 청구할 수 있어 매분기 일정수익을 올릴 수 있을 뿐 아니라 시가대로 토지를 건물주인에게 팔 수도 있다. 한편 건물주가 지료를 내지 않을 경우 건물에 대해 경매신청을 할 수도 있어 최저입찰가가 헐값으로 떨어진 후 싼값에 건물을 낙찰받는 것도 하나의 방법이다．
낙찰 후 절대 소멸될 것 같지 않은 선순위 지상권도 간혹 이러한 함정이 숨어있다. 선순위 지상권도 낙찰자 인수부담이기 때문에 가격이 폭락하지만 만일 선순위 지상권자와 경매실행원인 근저당권자가 동일인이고 권리자가 금융권이라면 소멸시키는 방법이 있다. 물론 이 경우 선순위 지상권이 경락자체로 자동 소멸되지는 않지만 금융권으로부터 지상권 말소에 대한 협조를 받을 수 있기 때문이다．
이렇게 틈새물건을 찾는 것은 기본적으로 경매지식이 뒷받침되어야 하지만 대부분의 응찰자가 발로 뛰는 노력의 대가라고 할 수 있다. 남들과 똑같이 접할 수 있는 정보만으로는 대어를 낚을 수 없기 때문이다．
이제 경매부동산시장도 점차 노력하는 자에게 고수익을 안겨주는 새로운 패러다임으로 전환되고 있음을 주목해야 한다．
/kreone@fnnews.com 조한필
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