서울지역 아파트 평균 낙찰가율은 감정가 대비 84.51%로 지난해의 84.96%에 비하면 약간 낮은 편이다. 올 하반기 평균 한 아파트의 입찰 경쟁률은 4.52대 1로 경매시장에서 아파트의 인기가 얼마나 높은 지를 반영해 주고 있다. 물건 수는 서울에서만 매월 900∼1000여건 정도 꾸준히 공급돼 경매 입찰자들의 선택 폭이 넓은 편이다. 아파트 경매 물건 중 전셋값 비율이 높은 중소형 아파트는 입찰 경쟁률이 평균 10대 1로 인기가 계속 치솟고 있는 실정이다.
◇아파트 경매 성공 사례=초등학교 교사인 김모씨(48)는 도봉구 방학동의 S아파트 29평형을 6970만원에 낙찰받았다. 오랜 전세살이를 접고 내집장만을 경매시장에서 얻게된 것이다. 이 아파트의 시세는 9800만원이고 전셋값만도 7000만원인 점을 감안하면 전셋값 수준에서 내집을 갖게 된 셈이다.
공기업에 근무하는 진모씨(51)는 모아둔 여유자금과 낙찰잔금 대출을 통해 송파구 방이동의 O아파트 34평형을 2억3720만원에 낙찰받았다. 이 아파트의 시세는 2억7000만원. 진씨는 시세보다 3000만원 가량 싸게 경매로 구입한 셈이다. 이 아파트는 퇴직 후 입주하기로 하고 현재 전세보증금 1억8000만원에 세를 놓고 있다.
◇경매 아파트,시세보다 10∼20% 싼 게 통례=아파트 평균 낙찰가율이 80%를 웃돌아 시세차익이 줄었지만 수요는 꾸준히 늘고 있다. 이는 전셋값 상승으로 내집마련 서민들과 임대사업자들이 아파트 경매시장으로 지속적으로 몰리고 있기 때문이다.
대체로 경매를 통하면 시세보다 10∼20% 싸게 낙찰받는게 통례다. 따라서 세입자라 해도 자금 계획만 잘 수립하면 전셋값에 몇천만원만 더 보태 내집 장만이 가능하다. 게다가 근린상가 등 다른 경매물건과 달리 권리와 세입자 관계 파악이 손쉬워 누구나 입찰에 참여할 수 있다.
아무리 아파트 낙찰가율이 높더라도 경매시장의 특성상 사전에 최저 입찰가격이 고시되는 만큼 투자자는 본인의 자금 정도에 맞춰 시장가격보다 쌀 경우에만 입찰에 응하게 된다. 따라서 구입하는 순간에 투자 수익률이 시장에서 결정되는 독특한 투자 종목이다.
◇경매 아파트 제대로 고르는 요령=경매아파트는 내집마련이나 임대사업용으로 적당하다. 그러므로 단기 투자수익에 대한 기대는 접어두는 것이 현명하다. 경매 아파트는 통상 시세보다 10∼20% 정도 낮은 가격에서 낙찰받게 된다. 낙찰가의 5.8%에 해당하는 각종 세금(취득·등록세 등)을 지불하고 명도비용(이사비)까지 합하면 거의 시세에 육박해 차익이 그리 많지 않다.
때문에 단기간 집값이 많이 오르는 지역을 주목할 필요가 있다. 예를 들어 개통예정인 역세권 주변이나 신규 아파트 단지 주변의 중·소 규모 단지 아파트는 짭짤한 시세 차익을 얻을 수 있다.
되도록 입찰 예정 아파트 가능 물건 여러 곳을 함께 검토하는 것이 좋다. 다리품을 팔더라도 여러 물건에 입찰해야 그중 사세 차익이 큰 아파트에 낙찰될 가능성이 높다.
단지 규모가 크고 교통여건이 양호한 곳이 좋다. 아파트 브랜드보다는 입지가 더 중요하다. 또 준공된 지 10년이 넘지 않고 주변에 편의시설이 많으면서 관리비가 적게 드는 곳이 세를 놓는데도 유리하다.
◆ 사진 설명: 경매로 아파트를 구입할 때는 역세권 주변이나 신규 아파트 단지 중 중?^소형 아파트가 많은 곳을 노리는 게 좋다. 갈수록 소형 품귀현상이 심화되고 임대사업하기에도 용이하기 때문이다.
/ leegs@fnnews.com 이규성기자
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