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다세대주택 신축 서둘러라


오는 2002년부터 서울시내에서 다세대주택을 신축할 경우 건축 연면적과 층수가 절반으로 줄어들고 주차장 설치면적과 인접 경계선 이격거리도 강화된다. 내년부터 건축기준이 유사한 다가구주택 용도를 서울시가 폐지해 다세대주택으로 통합하고 다세대주택의 건축기준을 대폭 강화하기로 함에 따라 자투리 땅이나 낡은 단독주택을 재건축하려는 사람들은 서둘러야 할 것으로 보인다.

새 건축기준이 적용되면 건축면적은 물론 임대 수익도 30∼50%까지 줄어들 것이라는 게 관련업계의 분석이다.

내년부터 건축규제가 강화돼 신축 가구수가 줄게 되면 기존 다세대주택은 한동안 상대적인 반사이익을 얻게 된다. 강화된 건축규제를 피하면서 임대수익을 올리기 위해서는 미리 건축허가를 받은 뒤 자금사정에 따라 가급적 올해 내로 신축하면 된다.

◇다세대 주택 건축기준 강화내용=서울시가 마련한 다세대주택 과밀화 억제방안에 따르면 주차장과 폭 1m 이내의 발코니도 건축면적에 포함시키고 지하층도 주거용으로 사용할 수 없게 된다. 또한 가구당 0.7대를 설치토록 돼있는 주차장도 확대된다.

지난 99년 4월 건축경기 활성화를 위해 폐지했던 다세대주택에 대한 일조권 기준이 부활돼 인접대지와의 거리도 지금의 2배 이상으로 늘어나게 된다. 벽면에 창문이 있는 건물은 해당 건물 높이의 2분의1 이내 거리 안에는 다른 건물이 들어설 수 없게 된다. 대지 내의 공지(空地) 기준도 새로 설정해 인접대지 경계선과 최소한 1m 이상 거리를 두고 건물을 지어야 한다. 이밖에 도시계획사업 등으로 개발된 기존 주택지 보호를 위해 기초자치단체장이 정한 특정구역 안에선 주민공람과 구 도시계획위원회의 심의를 거쳐 4개층,연면적 660㎡인 다세대가구 건축허용 기준을 2개층,연면적 330㎡ 이내로 종전보다 절반 이상 축소해야 한다. 이 경우 주택 내부의 과밀화는 해소되지만 건축비 인상이 불가피해진다.

◇임대주택 신축 성공 사례=서울시 강남구 논현동에 거주하는 이모씨는 최근 기존 2층 건물을 철거하고 반지하와 지상 3층의 총 8가구 빌라를 신축했다. 1층은 식당에 임대하고 2층에서 거주하던 이씨는 건물이 낡아 더 이상 임대가 힘들어지자 새로 공사에 들어갔다. 외관은 연갈색 치장벽돌과 아이보리색 수성페인트로 마감해 깔끔한 느낌이 들게 했다. 건물출입구는 화강석을 사용해 고급스러운 느낌을 주고 각 세대는 흑갈색의 나무장식이 들어간 방화문으로 고급 빌라와 같은 품격을 갖췄다.

인테리어는 흰색을 바탕색으로 하고 체리톤을 강조색으로 사용했다. 천장은 수성페인트로 마감해 깨끗하게 단장하고 벽은 아이보리색 실크벽지를 사용했다. 체리무늬목은 문짝과 붙박이장에 사용했는데 그 위에 흑단 무늬목으로 포인트를 주었다.
베란다를 설치하지 않아 그만큼 실면적을 늘리고 베란다 대신 주방 옆에 0.5평 정도의 다용도실을 마련해 세탁기를 설치할 수 있도록 시공했다.

건축비는 총 3억9100만원이 들었고 준공 2개월 만에 8가구 모두 전세로 임대를 완료, 8억5000만원의 임대료를 받을 수 있었다. 이에 따른 개발이익은 총 4억5900만원으로 현재 은행금리를 7%로 잡을 때 매달 270만원의 수입이 예상된다. (도움말 부동산써브)(02)2185-5600

/ leegs@fnnews.com 이규성기자