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[용산 신계지구―수익성 분석] 대지 7평―건물 12평 지분 9000만원에 거래


신계지구에서 조합원 지분에 투자할 때는 상당한 주의가 요망된다. 물건에 따라 수익성이 전혀 없는 경우도 발생할 수 있다. 32평에 입주 가능한 대지 7평, 건물 12평 지분의 가격은 9000만원 수준에서 거래되고 있다.

전세가가 3000만원 수준이므로 현 시점에서 투자비용은 6000만원 정도 든다. 예상 감정평가액은 대지가 평당 500만원선, 건물이 평당 50만원대로 예상된다. 이 지분의 평가액은 4100만원선으로 추정된다.

비례율(감정가 대비 보상평가액)은 100%이며 조합원 분양가는 평당 600만원 수준이다. 조합측에서는 일반분양이 평당 800만∼900만원대가 될 것으로 예측하고 있다. 32평은 일반분양가가 2억5000만원대에 이를 전망이다.

조합원이 부담해야할 추가건축비는 조합원 분양가에서 보상평가액을 뺀 금액으로 1억5000만원 수준이다. 총 예상 투자금액은 지분 구입비 9000만원에 추가건축비 1억5000만원을 더해 총 2억4000만원 이다.
일단 조합원들에게 우선 배정이 이뤄지기 때문에 로열층 기준으로 보면 된다.

인근 같은 평형대인 산청동 삼성리버빌 33평형이 2억2000만∼2억9000만원, 강변 삼성아파트 34평형이 2억3000만∼3억2000만원에 거래되고 있다. 주변 시세와 비교하면 로열층 기준으로 5000만∼8000만원의 시세차익을 기대할 수 있다.