서울 강남·신촌권을 비롯,수도권 전체의 오피스텔 시장이 떠들썩하다. 이러한 징조는 시중 저금리로 인해 지난 2월부터 가시적으로 나타나기 시작했다. 현재 은행예금이자의 실질금리가 마이너스(소비자물가상승률 5%, 세후이자 4.4%)로 접어든데다 주식시장 불황 등 투자대안 부재로 임대수익률이 10∼15% 안팎인 오피스텔에 관심을 가질만 하다.
오피스텔 수익률은 은행금리의 2∼3배 이상이라 할 수 있다. 강남역 뉴욕제과 바로 뒤에 위치한 강남오피스텔의 경우 임대수익률 16%를 보장하고 있다. 계약금만 내면 1달내 세입자를 맞춰주는 월세 맞춤분양을 하고 있다. 입주가 바로 이뤄지기 때문에 월세수익을 당월에 챙길 수 있다. 투자가들을 유혹할 만 하다.
올들어 오피스텔의 매매 및 임대가격이 꾸준히 오르고 있다.
매매는 지난 1월 대비 15%,임대는 17% 정도 올랐다. 이러한 추세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 이렇게 오피스텔의 가격이 꾸준이 오르는 이유는 무엇일까? 오피스텔의 수요급증에 비해 공급이 부족한데서 원인을 찾을 수 있다.
최근 몇 년새 오피스텔 수요가 꾸준히 늘고 있다. 첫째,소가구 또는 1인가구의 꾸준한 증가를 들 수 있다. 이러한 가구분화는 소형주거공간의 임차수요 증가로 이어지고 다시 임차료 증가로 이어져 임대수익률을 끌어올리는 요인으로 작용하고 있다. 가구분화의 정도는 지난 95년 1인가구가 차지하는 비율이 12.7%인데 비해 오는 2020년에는 23.5%로 2배 정도 늘어날 것으로 보인다.
둘째,1인주거면적의 증가를 들 수 있다. 지난 90년대 수도권 주거수준은 90년 1인당 주택면적이 13.33㎡에서 2000년 18.11㎡,2010년 23.03㎡,오는 2020년에는 27.95㎡로 지속적으로 증가할 것으로 예상된다. 이러한 1인주거면적의 증가는 가구분화와 맞물려 소형 다가구·다세대에서 그보다는 규모가 큰 오피스텔로의 이동을 부채질하는 요인으로 작용한다.
셋째, 오피스텔의 편의성을 빼놓을 수 없다. 주차공간의 확보,프라이버시의 보호,근린생활시설의 내재,가구내 시설의 고품격 등이 오피스텔의 수요증가를 유인하고 있다.
끝으로,IMF(국제통화기금)이후 퇴직자의 창업을 위한 사무공간 수요의 증가,불경기로 인한 사무공간의 소형화,소규모 벤처업체들의 지속적인 증가 등이 오피스텔 임차시장으로 유입되고 있는 것도 오피스텔 수요증가의 큰 요인이라 할 수 있다.
오피스텔의 임대수익률을 끌어올리는 다른 요인으로 걸음마 수준의 공급이다. 그 원인은 최소한 2∼3년은 걸려야 공급이 이루어지는 건설특성에다 용지난도 한몫하고 있다. 현재 오피스텔 수요가 많은 서울 강남·신촌권에는 오피스텔 용지 자체가 동이 났다고 하여도 과언이 아니다.
이러한 장기적·지속적인 오피스텔 수요는 오피스텔 재테크 열기를 10년 이상 장기화시킬 것으로 보인다.
오는 2002년 월드컵 특수와 대선을 앞두고 정부의 경기부양책이 가세된다면 오피스텔 분양시장의 열기가 절정을 누릴 것으로 예상된다.
오피스텔을 분양받을 때 짚어보아야 할 점들이 있다.
첫째, 주택보급률의 증가가 오피스텔 공급을 늘려 임대수익률의 하락에 영향을 미칠 수 있다.
둘째,임대수익률 산정시 건물의 감가상각분,부대비용(이전등기료,세금 등) 등을 따져서 계산해야 한다. 이 경우 수익률이 2∼3% 정도 낮아지게 된다.
셋째,분양업체에서 제시하는 수익률을 무조건 신뢰하기 보다는 이미 입주한 주변 유사 오피스텔의 시세를 조사하여 가늠하는 것이 필요하다. 특히 분양업체가 제시하는 수익률이 보장형인지를 확인하고 보장형일 경우 계약시 그러한 내용이 기재돼 있는지를 꼭 살펴보아야 한다. 또 입주가 언제 되는지도 중요하다. 입주가 바로 되는 경우 임대수익이 바로 발생하여 유리하기 때문이다.
끝으로,오피스텔을 짓는 시공사 및 시행사가 어딘지를 확인해야 한다.
/이창수 ㈜리얼리치 대표
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